ICQ: Skype: Позвонить Skype
тел.: +7 (495) 364-3050

Об авторе  
Арендодателям (кв.)  
Арендаторам (кв.)  
Договор найма  
Про аферистов  
Не по делу  

www.gOOrt.ru
поиск квартир и компаньонов для их совместной аренды.

Договор и Закон
Мотался намедни в родную налоговую по своим, мелким, вопросам: бумажки отдал, справки забрал, собираюсь убегать – глядь-поглядь, а в отделе по работе с налогоплательщиками вообще никого, дверь в отдел «консультаций» открыта и у консультантов тоже никого – скучают. Грех не зайти, тем паче, наслышан: парень, консультант за столом скучающий, славен своим доскональным знанием всех аспектов во всех вопросах, вот я его от скуки и избавил.

Итак, если вы собираетесь сдавать квартиру «по белому» и сделать это хотите с моей помощью – дальше можете не читать, или, иначе: читать, но не вчитываться. Остальным, в принципе, тоже «пыжиться» не придется – ничего сложного.

Сдавать честно, спать спокойно, т.е. платить налоги можно в двух вариантах:
1 – вспоминая про налоговую 1 раз в год, это обойдется в 13% от дохода, чистого, т.е. за вычетом расходов по сдаваемой квартире.
2 – вспоминая про налоговую 4 раза в год, т.е. ежеквартально, это обойдется в 6% от дохода, всего, и сколько вы на содержание сдаваемой квартиры потратили никого не интересует.

Отступление, про регистрацию: зарегистрировали вы своих жильцов по месту пребывания согласно постановлению московского правительства или нет, налоговую не интересует абсолютно. «Стучать» участковому они не будут, да это и бред полный – обычно участковый вымогая магарыч грозится настучать в налоговую, но, кстати, этого не делает. Причина. Представляем ситуацию: сидит себе налоговый инспектор отдела по работе с физ лицами и никого не трогает, приходит к нему участковый – здрасте, имею сведения, что квартира №6 по улице Кащенко сдается.
Здорово – отвечает ему налоговый инспектор – и что мне прикажете делать?
Как что?! – удивляется участковый – писать, давить и заставлять заплатить налоги!
Не сходите с ума, юноша – отвечает ему налоговый инспектор – ну отправлю я им письмо с требованием явиться и объясниться, а они мне ответят, что в квартире живут их знакомые и денег они с них не берут, как мне доказать обратное?
Эммм….. (это участковый понурился).
Вот принеси мне копию договора – продолжает налоговый инспектор – и расписки от сдавателей в получении денег, чтоб не сказали, де, договор был, но заплатить мне ни разу не заплатили, вот тогда я им отправлю… РЕКЛАМНОЕ письмо «заплати налоги и спи спокойно». И только в случае, если будет доказано, что квартира сдавалась и доходы были в течении налогового периода срок отчета по которому истек, будут санкции.
(переведу: квартира, например сдавалась весь 2007 год, при этом попавший в налоговую договор имеет срок действия, например, с 01.01.07г. и расписки все датированы 2007 годом, а сейчас на дворе, например, февраль 2008г. – закон вы еще не нарушили и оштрафовать вас ни кто не сможет. А вот если на улице май 2008г., т.е. срок подачи декларации, 30.04.08г., истек – будет а-та-та)

Мораль: можно сдавать квартиру честно, платить налоги и не париться с регистрацией, особенно если ваш жилец (берем случай посложнее: совсем не москвич и даже не подмосквич) регулярно мотается в командировки или проведывать маму в Уренгое.
Приходит участковый – снимаешь?
- Снимаю, вот договор.
- А почему не зарегистрирован по месту пребывания?
- А нафиг мне регистрация, я в этой квартире появляюсь на 2-3 дня пару раз в месяц, постоянно не живу.
- А на билеты можно посмотреть?
- Нет, т.к. я их сдаю в бухгалтерию родного предприятия отчитываясь по командировочным тратам.
- А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой?
- Понятия не имею, наверное платят, вам интересно, вы и проверяйте, а договора найма между двумя физическими лицами заключенные на срок менее пяти лет не регистрируются вообще ни где, а более пяти лет их просто закон писать не позволяет.
- А вот я сейчас в налоговую позвоню проверю…
- Сколько угодно.
Конец диалога.

Та же ситуация, но договор мой, или аналогичный, где финансовые отношения вынесены в отдельное, конфиденциальное соглашение, а в самом договоре вообще ни слова про деньги, и даже кто за что платит, нет.
Приходит участковый – снимаешь?
- Снимаю, вот договор.
- А почему в нем не указано за сколько снимаешь?
- Почему не указано – указано, но это конфиденциальная часть договора и вас оно не касается т.к. согласно закону любые финансовые отношения сторон могут быть, по соглашению данных сторон, скрыты от третьих лиц, а финансовые отношения между гражданином и государством, в лице налоговой инспекции, вообще относятся к государственной тайне.
- А почему не зарегистрирован по месту пребывания?
- А нафиг мне регистрация, я в этой квартире появляюсь на 2-3 дня пару раз в месяц, постоянно не живу.
- А на билеты можно посмотреть?
- Нет, т.к. я их сдаю в бухгалтерию родного предприятия отчитываясь по командировочным тратам.
- А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой?
- Понятия не имею, наверное платят, вам интересно, вы и проверяйте, а договора найма между двумя физическими лицами заключенные на срок менее пяти лет не регистрируются вообще ни где, а более пяти лет их просто закон писать не позволяет.
- А вот я сейчас в налоговую позвоню проверю…
- Сколько угодно.
Конец диалога.
Конец отступления про регистрацию.

Итак, 1-й вариант сдаем квартиру честно, желая вспоминать про налоговую 1 раз в год не гнушаясь уплатой 13% налога, порядок действий:

Шаг №1 – найти подходящих съемщиков;
Шаг №2 – письменно оформить договор найма, при этом отразив в нем все требуемые аспекты (не изобретайте велосипед, выложенный ЗДЕСЬ договор отвечает всем требованиям);
Все – вы полностью официально сдаете квартиру, осталось только не забыть, подавая (обязательно!) налоговую декларацию отразить в ней данный доход.
О том, что по согласованию со съемщиком в договоре можно отразить несколько меньшую сумму промолчу – пусть это будет на вашей совести, отмечу лишь, что проверить соответствие декларируемой суммы реальной практически нереально, да и заморачиваться этим ни кто не будет.
Примечание: срок подачи налоговой декларации с 01.01 по 30.04 года следующего за годом получения дохода. Т.е. сдавали вы квартиру лишь один месяц в году, любой, хоть декабрь (последний и будете сдавать дальше), хоть август, пока были на отдыхе – это никого не волнует, отразить сей доход будет подавая декларацию в период с 01.01 по 30.04 следующего года.
Примечание №2: подписывая договор найма в нем можно отразить, что подоходный налог со сдачи квартиры оплачиваете не вы, а съемщик. Сие удобно если за вашего съемщика платит организация – незачем выполнять лишнюю работу, за которую и так бухгалтеру платят. В этом случае подавать налоговую декларацию необязательно (исключение: у вас есть иные отражаемые в декларации доходы, но как в этом случае приписать доход с квартиры не скажу – сии тонкости мне самому не очень понятны).

Вариант второй, сдаем квартиру честно и желая минимилизировать налог собираемся вспоминать про налоговую ежеквартально – налог 6%

Шаг №1 – с сайта www.nalog.ru скачать заявление о регистрации (здесь не выкладываю дабы не следить за обновлениями) вас в качестве индивидуального предпринимателя, заполнить его и отнести в родную налоговую инспекцию (в Москве есть маленькое неудобство - регистрируют индивидуалов только в 46-й налоговой). По заполнению – ничего сложного нет, разве что наткнетесь на непонятный ОКВЭД: напишите в это поле 70.20.1. Если вы уже зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя там же скачайте заявление на внесение изменений в регистрационные данные и «закажите» добавление ОКВЭД 70.20.1.
Шаг №2 – через неделю нужно заскочить в родную налоговую где вам выдадут свидетельство о регистрации вас в качестве индивидуального предпринимателя и, если раньше не было, свидетельство о постановке на налоговый учет. Сразу попросите у выдающей тетеньки заявление о применении к вам упрощенной системы налогооблажения, тут же его заполните (там буквально 2 строчки) и верните его тетеньке обратно.
Шаг №3 – через пару недель (сейчас поймете почему) отправляемся в любой удобный банк (совет: не сбербанк и не ВТБ – это кирдык) в отдел обслуживания юрлиц – открываем счет. В банке, после открытия счета, вам дают уведомление которое надо в течении 7 дней отвезти в родную налоговую. А в налоговой тем временем уже готово решение о возможности применения к вам упрощенной системы налогообложения (его делают 2-3 недели) – завозим уведомление из банка и сразу забираем решение, чтоб 2 раза не ездить.
Примечание: не стоит бояться очередей в налоговой – они переходят (в зависимости от текущей даты читать: перешли) на электронный документооборот, ездить туда юрлицам, а вы теперь «юрик», стало незачем.
Шаг №4 – найти подходящих съемщиков;
Шаг №5 – письменно оформить договор найма, при этом отразив в нем все требуемые аспекты (не изобретайте велосипед, выложенный ЗДЕСЬ договор отвечает всем требованиям);
Примечание: в договоре нужно указать, что деньги за найм вносятся на расчетный счет такой-то, а как оно будет дальше никого не парит – можете брать наличными и сами вносить на счет от лица съемщика (подразумевается, что вы вносите деньги от его лица и ему передаете квитанцию о зачислении средств). деньги на счет должны поступать обязательно т.к. брать наличку вы не имеете права. Оно конечно можно, купить кассовый аппарат, заключить договор на его обслуживание, поставить его на учет в налоговой, но это такой гемор плюс ненужные расходы. В банке же, кстати, рекомендую сразу провернуть хитрую операцию, чтобы все коммунальные платежи автоматом списывались со счета – удобно. Плюс нужно будет отчислять по 150 рублей в месяц (минимум на 08.04.08, при желании можно больше) в пенсионный фонд – тоже лучше сразу распорядится делать это «автоматически».
Шаг №6 (просто) – по окончании квартала (сдалась квартира или нет никого не волнует, если не сдалась в доходах напишите «ноль» и все) с сайта www.nalog.ru скачать форму налоговой декларации для индивидуальных предпринимателей к которым применяется упрощенная система налогооблажения, заполнить ее и до 24-го числа первого месяца следующего квартала отнести в налоговую. Трудностей с заполнением возникнуть не должно – она простая, но, если не осилите, просто не пишите, придете в налоговую, честно скажете «тормоз – не понял», прямо там под диктовку допишите и сразу отдадите – ее всю заполнять 5 минут.
Шаг №6 (для продвинутых) – по окончании квартала (сдалась квартира или нет никого не волнует, если не сдалась в доходах напишите «ноль» и все) с сайта www.nalog.ru скачать программу «налогоплательщик» (она бесплатная), в родной налоговой, заранее, например отвозя уведомление из банка, взять контакты конторы обеспечивающей электронный документооборот, созвониться с ними и подписать договор на обслуживание – дадут плагины электронной почты. В программе просто записывать доходы и расходы (она не сложнее internet explorer, когда будете ее первый раз запускать задаст кучу вопросов: введите то, да введите это – ФИО, цифирки из банка, реквизиты налоговой т.д., у вас все это будет, она запомнит и больше приставать не будет) и по окончании квартала просто нажать на кнопицу «отчет» - сверстается отчет – нажать «отправить». Все. В отчете будет автоматически расчитана сумма налога и кнопка «распечатать платежное поручение» - жмем, из принтера вылезет бумажка, относим ее в банк. Вот теперь совсем все. Если по первости с чем-то не разберетесь – топаем в налоговую: «тормоз – не понял» - пояснят.
Естественно отражение в договоре и зачисление на счет меньшей, нежели реальная, суммы целиком на вашей совести. А вот перевешивать уплату налога на съемщика, как в первом случае, смысла уже иметь не будет – отчет вам так и так ежеквартально сдавать.
ВАЖНО!!! с самого начала 2009г. индивидуальные предприниматели к которым применяется упрощенная система налогообложения бегают с отчетом в налоговую лишь ОДИН раз в год: с 1 января по 30 апреля следующего после отчетного года – носим ТОЛЬКО годовой отчет. НО! Налоги начисляем и платим по прежнему один раз в квартал.

написано:26.02.2007г., дополнено и подправлено 08.04.2008г.


Личный опыт.

Написанное по моей просьбе повествование о том, как зарегистрировать ИП, сдавать квартиру и спать спокойно. Авторский тест сохранен без изменений, мои уточнения в скобках, курсивом.

Рассказываю, как это делала я.
Поехала в 46 налоговую на походном - они регистрируют ИП (в Москве ИП регистрирует только Налоговая инспекция №46, адрес: Походный проезд владение 3 корп. 1, или www.n46.ru). Отстояла очередь, получила перечень документов, которые нужны для создания ИП:
1. заявление (заполняется печатными буквами и заверяется нотариально)
2. паспорт и его копия
3. оплата гос. пошлины - 400р (реквизиты брать в налоговой)
4. если есть свид. о постановке на учет в налоговом органе (ИНН) - приложить копию, если нет – сперва надо будет получить
5. заявление о переходе на упрощенку (упрощенную форму налогооблажения, т.е. те самые вожделенные 6% от дохода) в двух экземплярах - это по желанию.
Если документ содержит более одного листа, то скрепляете степлером или сшивается, наклеиваете бумажку и пишете: «прошнуровано и пронумеровано». Ставите подпись с заходом на лист.
Снова приезжаете в налоговую, стоите в очереди, берете талончик (регистрация ИП, не путайте с ЮЛ, иначе 2 раза стоять будете). Снова стоите в очереди, если все правильно, то сдаете документы с первого раза, если что-то не то - вас отправят переделывать. Через 2 недели по почте вам придет комплект документов. Поздравляю, вы ИП!
Дальше открываете счет в банке. Выбираете любой. Приходите туда и спрашиваете перечень документов, в каждом банке он разный. Выбрала сначала коммерческий.... (Альфа…) :(
Если потребуются коды статистики - это отдельный напряг (коды статистики требуются практически во всех коммерческих банках, кроме них еще могут потребовать, не смотря на то, что вы ИП и прописаны в своей квартире, договор найма помещения…). Нужно будет ехать в комитет по статистике (ул. Мясницкая дом 39. www.gks.ru). Принимают они 2 раза в неделю, по 3 часа с 9 до 12 - очереди сумасшедшие. Упрашивать работников сделать выписку в другое время за вознаграждение - бесполезно. Компьютерная программа... с 9 - 12. Я на это плюнула и пошла в Сбербанк. Там коды статистики не нужны. В некоторых филиалах открывают счет сразу, а где-то только по записи (не путайте: вы теперь ИП – юридическое лицо, т.е. вам нужны филиалы которые работают с юридическими лицами). Мне повезло.
К 16.00 появилась в банке, сказали, что уже не успеем(отделы по обслуживанию юр. лиц работают до 16:00), приходите завтра утром. Приехала к 10.00 сделали все за 1.5 часа (очень приятные дамы). Почитала журнальчик в комнате ожидания, принесли целый талмуд - договор с банком. Листов 50 - 60. Дали уведомление об открытии счета (сообщить в налоговую об открытии счета нужно в течение 10 дней! Иначе - штраф!)
Поехала в налоговую, отстояла очередь, сняла копию, а оригинал сдала. Девушка мне поставила там синюю печать и сказала, что я свободна. ВАЖНО: копии снимайте где-нибудь в другом месте, в налоговой они стоят 20 р/штука и сдачу аппарат не выдает!
После этого поехала на нелидовскую (Контрольно учетное управление городского фонда обязательного медицинского страхования: ул. Нелидовская дом 15 корп. 1) Там очередей нету. Или мне повезло просто. Была после обеда. Заключила договор обязательного мед. страхования. (видимо автор ранее данным вопросом не озабочивался)
После этого в пенсионный (филиал пенсионного фонда по месту прописки), очередь......, познакомилась с инспектором и взяла форму АДВ-11 (ведомость уплаты страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, можно легко найти и скачать в интернете вместе с пособием по заполнению). Там все рассказали и показали, что и как заполнять. Отчисления в пенсионный должны быть осуществлены до 31 дек. текущего года, иначе - штраф. Подавать АДВ нужно до 31 марта - иначе - штраф. Годовую декларацию (декларация о доходах в ГНИ) подавать до 25 апреля а деньги перечислять до 30 апреля. 1 раз в квартал ходите в банк и отчисляете свои налоги. Декларацию квартальную ИП больше не подают. Только 1 раз в год. Смотрите на календарик, следите за датами и будет вам счастье, а если пропустили – штраф. Приятно было узнать, что ИП имеет больше возможностей и привилегий, в отличие от физ.лица, но это уже другая история..... :)
Безусловно, за один день всего этого не сделать, недельку убьете! Да, совсем забыла, если после получения конверта, пройдет более 30 дней, то выписку нужно будет брать в налоговой повторно. Срочная (на след. день) - 400р, не срочная и бесплатная - 5 рабочих дней.
И самое главное! Договор найма нигде не показываете - не просят!  Зарегистрировались, хоть что-то платите – «спасибо вам огромное за вашу правильную гражданскую позицию!»
Вот такая процедура!
Всем удачи!


автор: бабочка Батерфляй. 11.06.2009г.


Если что-то непонятно или не до конца раскрыто – пишите, поясню-дополню.
27.07.17 (16:24)
3-шка, Октябрьское Поле, 5 м/т, ул. ...
27.07.17 (11:47)
1-шка, Тимирязевская, 2 м/п, ул. ...
26.07.17 (18:03)
1-шка, Новогиреево, 15 м/п, ул. 2/9 ...
25.07.17 (06:53)
1-шка, Калужская, 10 м/т, Ленинский просп. (дом ...
24.07.17 (09:34)
2-шка, Первомайская, 10 м/п, ул. 13 3/5 ...
24.07.17 (09:12)
2-шка, Строгино, 15 м/п, ул. 6/12 ...
22.07.17 (13:18)
1-шка, Кожуховская, 3 м/п, ул. Петра ...
10.07.17 (09:45)
3-шка, Речной вокзал, 10 м/т, ул. ...
10.07.17 (09:36)
2-шка, Строгино, 10 м/п, ул. 8/18 ...
04.07.17 (10:59)
2-шка, Университет, 10 м/п, Просп. ...

Rambler's Top100
Индекс цитирования
SpyLOG