Прогнозировать изменения рынка аренды квартир занятие не благодарное, но, если хорошенько подумать, то вполне возможно хоть сколь-нибудь похожий на правду и сбывающийся прогноз состряпать.
Итак, прежде чем вы приступите к чтению того, что я напрогнозировал, примите следующие постулаты:
1 – как и все тексты сего сайта, столь серьезная вещь как прогноз изменений рынка, написан в стиле «без галстука»;
2 – 50% прогнозов нереально подогнать под какие бы то ни было научные обоснования даже с большой натяжкой: только опыт и интуиция;
3 – единичные случаи я не рассматриваю – общее, усредненное, поэтому возгласы типа «а мои знакомые снимают ДО, а вы пишите что там цены ОТ…!» оставьте при себе т.к. случайности в расчет не принимаются;
4 – не пытайтесь оценить квартиру исходя из нижеприведенных данных ибо оценка арендной стоимости квартиры дело более сложное;
5 – цифр нет, есть только указание нижнего предела (т.е. стоимость 1-но комнатной хрущебки-сараюшки на краю географии, однако пригодной для проживания), от него и отталкивайтесь т.к. все найденное за указанную сумму, но в лучших качествах это повезло, а найти дешевле и лучше – чудо.
III квартал 2010 года.
Из года в год одно и то же: с любопытством, забавы ради, практически коллекционирую аналитические сводки выдаваемые одними и теми же агентствами на одни и те же интервалы времени, но в разные издания. Инком тут отчебучил – смеялсо до потери пульса, процитирую, чтоб вы тоже имели возможность посмеяться (полный текст по ключевым словам в интернете без проблем отыщите, при желании): «….сообщается в докладе Инком стоимость аренды квартир в столице по сравнению с апрелем выросла примерно на 7-8%», и второй, на тот же интервал времени, но в другом издании и на следующий день: «…в мае стоимость аренды квартир снизилась на 5%,— говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании Инком…». Отчебучить-то отчебучил но, если здраво посмотреть на вещи – не смешно. Что именно не смешно – домысливайте сами.
Теперь к реальности. Как и говорил ранее, продолжается «стояние на Угре» (до октября еще время есть). И уровень цен параллельно полу. А вот некое подобие сползания возможно даже не специалисты заметили: оно хоть и было «грамулечным», но в глаза бросилось, наверное из-за поведения поредевших съемщиков.
Еще нельзя не обратить внимания, на обострившуюся конкуренцию между квартирами, о чем я собственно неоднократно говорил и до этого, да и самостоятельно любой здравомыслящий человек мог додуматься – предвидеть: спрос упал, а объем предложения не только не уменьшился, но и вырос. При этом здесь не учитываю «летние» квартиры, а веду речь лишь об оставшихся без съемщиков обычных, «длинных» вариантах. Имеем: аккуратное жилье с четко сбалансированным соотношением цена/качество сдается без проблем. А «заюзанные» варианты подвисают, даже если их цена ниже среднерыночной.
Далее. Ранее подмеченная тенденция увеличения количества квартир сдаваемых хозяевами напрямую получила неожиданное, реально неожиданное, продолжение (неожиданное, т.к. я не-по-ни-ма-ю нахрена агентам это надо). Пример (беру посмешнее, для большей наглядности): некий «ошалевший» квартиросдаватель пытается «строго без агентов!» сдать свою 1-шку, без ремонта и с «бабушкиными» интерьерами, на первом этаже хруща, на Клязьминской улице за (спокойно…), за 30000 (тридцать тысяч) рублей. Эта же квартира, уже от агентов, присутствует в циане, в добрых двух десятках вариантов, по цене от 17 до тех же 30 тысяч полновесных рублей. При этом за указанные в объявлении 17тр сдавать квартиру ни кто не собирается – минимум 27. И так практически со всеми квартирами сдаваемыми типа «без агентов». Я даже новую методу поиска квартир для ищущих самостоятельно разработал: заходим в циан, выбираем квартиры представленные по несколько (от пяти и более) раз от разных агентов, потом, по ключевым словам описания, через любой интернет поисковик, разыскиваем объявление с той же квартирой, но от хозяина. Эффективность 70%. Забавно, да?
С констатацией покончил, перехожу к прогнозу и сразу заминка: то, что со второй половины августа вверх поползет спрос – бесспорно, но столь же бесспорно и то, что предложение сейчас недурственно превышает спрос. Плюс здесь нельзя снова не отметить ранее упомянутую межквартирную конкуренцию. Итого имеем телегу с ценами в которую запряжена крыловская тройка: лебедь, рак и щука. Посему, господа не обессудьте, далее никакой логики – только интуиция. Тишь да гладь продлится до конца июля – начала августа, собственно как всегда. Далее сработают те же «ожидания» которые повторяются из года в год – стартовая цена заявок поднимется, но! За возросшую цену будут сдаваться только заботливо подготовленные к сдаче квартиры, остальные будут «держать фронт» и «стоять на смерть», при этом количество «дрогнувших» существенно на общей картине не отразится. На общей статистике это отразится в виде положительного тренда на август-сентябрь и рост цен, примерно 5-7%.
Спрос. Спрос вырастет, никуда не денется, но квартиросдавателям от этого не легче, ибо дисбаланс «ожидания» (соотношение реального качества предложения к ожидаемой) съемщиков от этого не изменится: будут бегать как ошпаренные, отсматривая десятки квартир. В конце августа – начале сентября сдать квартиру будет немного легче, но в силу того, что количества «бегающих» агентам станет достаточно для создания видимости ажиотажного спроса. В остальном, господа landlord-ы, планов своих не меняем, но если есть время и возможность привести квартиру в порядок – занимаемся.
Съемщики, просто совет: объявления без фото либо тупо игнорируем, либо относимся с недоверием и помним, что в хрущевских пятиэтажках десятиметровых кухонь не бывает. Кроме того, прежде чем ехать смотреть квартиру, стребуйте с агента конкретных ответов, т.к. к сентябрю 90% квартир, по описанию, будут с «евроремонтом». А вообще со съемом лучше не затягивать, но не из-за всеми ожидаемого роста цен, а из-за того, что сейчас это просто можно спокойней осуществить.
01.07.10г.
II квартал 2010 года.
Перечитал свой прогноз на I квартал 2010 года – не поверил, перечитал предыдущий – напрягся. После перечитывания своего прогноза на III квартал 2009 года испугался – впечатление, что мой ноутбук волшебный и все на нем напечатанное сбывается (тьфу-тьфу-тьфу – не сглазить). Итак, в I квартале рынок повел себя точно так, как и было описано, лишь одно маленькое уточнение: график в феврале носик задрал – «хочу расти», но, получил щелчок по носу – «не лезь», и покорно вернулся на параллельное оси абсцисс направление – продолжается «стояние на Угре».
Во II квартале ничего не изменится: основная масса квартир останется в той же цене, возможно даже небольшое, заметное только специалистам при изучении больших объемов данных, сползание. Практически уверен, что некоторые аналитики начнут трубить (в конце апреля – начале мая) о заметном, 10-15%, падении цен в сегменте недорогих квартир – ошибка. Именно ошибка, повторяющаяся из года в год: «летние» варианты, хозяева которых шифруются, не желая терять деньги и клиентов из-за краткосрочности сдачи. Плюс в некоторых программах ведения баз данных «особая отметка» для таких квартир вовсе не предусмотрена.
Примечание: съемщики – не забываем ультимативно настаивать на включении в договор обязательных штрафных санкций для наймодателя в случае досрочного расторжения им договора. Именно УЛЬТИМАТИВНО. Не хочет – как угодно, разворачиваемся и на выход. То же действие советую предпринять, если хозяева вовсе отказываются от договора.
Кстати, я тут одну интересную тенденцию подметил – конкретный рос количества квартир сдаваемых без посредников, хозяевами, на прямую. То, что это будет, в принципе, знал – не готовы еще наймодатели недорогих квартир платить агентам, или ремонтировать квартиры, чтоб сохранить «привычную» цену без потери конкурентоспособности, не готовы. Вот и выставляют их, распихивая где только возможно: «Welcome, дорогие съемщики, экономим на комиссионных!» - ничего хорошего. Говоря «ничего хорошего» я имею ввиду не для агентов, агентам как раз пофигу – людей про интернет не слышавших которым эти квартиры можно предлагать предостаточно, для съемщиков ничего хорошего – цена на такие квартиры минимум на 10% выше их реальной рыночной стоимости. А в базы данных они попадают на ровне с остальными и, соответственно, на статистике сказываются, не сильно, но достаточно для оправдания агента «топящего» квартиры. А «топка» (словарь здесь) квартир сейчас хоть и идет на убыль (в сравнении с началом 2009 года почти сошла на нет), но «противности» от этого не потеряла.
Последние два абзаца здесь ни чем не будут отличаться от них же в прогнозе для I квартала:
Квартироснятчики: если вам грозят подъемом цены и вообще ущемляют всячески – съезжайте, смело. Скинуть цену уже поздно просить, а вот противиться ее повышению еще можно.
Квартиросдаватели: крепитесь. Если вам не повезло и квартира освободилась – кататься ее показывать придется долго и упорно. Нет желания и возможности: слушайте агента. Прям вот так разговор и начинайте: «Надо сдать быстро, какие есть варианты действий?»
25.03.10г.
I квартал 2010 года.
С Наступающим Вас, господа хорошие! От души желаю Вам, чтоб и в Вашей жизни была такая же тишь –гладь да божья благодать, как сейчас на рынке аренды квартир!
В октябре 2010 года, кстати, исполнится 530 лет «Стояния на Угре», что символично, ибо раньше каких-либо серьезных корреляций цен не ожидаем-с. Что до конкретно первого квартала 2010 года – есть у меня маааленькое подозреньице: еще увольнения будут, не такие конечно массовые, а так, корректирующие, банально не все новогодний спад переживут. Это причина для падения цен.
А еще в январе коммуналку поднимают, аж на целых на 20%. Здесь как обычно: если коммуналка прирастает на одну тысячу, наймодатели горят желанием цену поднять минимум на три. Т.е. снова «качели»: с одной стороны сокращение спроса и еще немножко освободившихся квартир, с другой - подросшая коммуналка и ранее озвученное «Задрали уже» (см. прогноз на II квартал 2009). Отсюда напрашивается один единственный вывод: до конца февраля цены будут на том же уровне, они бы конечно в январе попробовали подняться – не смогут. Даже возможно аналитики зафиксируют некоторый откат цен, на 2-3%, но это не то: просто «поумнеют» ранее подзадравшие в предвкушении роста коммуналки сдаватели. А с конца февраля график нос вверх поднимет, это еще не рост, а именно изменение направления.
Квартироснятчики: если вам грозят подъемом цены и вообще ущемляют всячески – съезжайте, смело. Скинуть цену уже поздно просить, а вот противиться ее повышению еще можно.
Квартиросдаватели: крепитесь. Если вам не повезло и квартира освободилась – кататься ее показывать придется долго и упорно. Нет желания и возможности: слушайте агента. Прям вот так разговор и начинайте: надо сдать быстро, какие есть варианты действий?
Про ранее озвученные наметившиеся тренды ничего писать не буду – лень, да и один квартал слишком маленький период для отслеживания изменений и делания каких-то выводов.
С наступающим Вас Новым Годом! Любви, здоровья и процветания.
25.12.09г.
IV квартал 2009 года.
Вроде как типа пронесло – очередная волна сокращений не случилась и даже не предвидится, что не может не радовать, в том числе и квартиросдавателей.
«Как ползло, так ползти и будет» - цитата из прогноза на III квартал и в IV квартале своей актуальности не утратит, но начну не с этого, а с анализа происходящего с озвученным три месяца назад трендом – оплаты агентских арендодателями. Коротко: тренд «застрял», т.е. «количество» таких квартир появилось, (примерно 15% рынка, из которых добрых 80% далеко не «эконом») и на этом процесс остановился, а жаль – посидели бы еще «на дне» пол годика, а лучше год, получили б почти «цивилизованный рынок».
Под август, с памяти старинной,*
От алчности тряся культей,
С ценой landlord-ы, грозным клином -
Свиной железной головой.
Был в сентябре их натиск страшен -
В ряды снимателей, углом,
Крича: «За тридцать! И не меньше!»,
Они врубились напролом.
Как в бурю гневные барашки,
Среди квартир и тюфяков,
Мелькали белые рубашки,
La travaiiieure** и простаков.
В рубахах стираных нательных,
Амбиции на пол швырнув,
Они… остались на вокзале,
Где «Тридцать!» ж…пу повернув.
Нашло на меня что-то – порифмаплетствовать. Да оно собственно так и есть – цены задрали, но обломались. Я не хочу сказать, что рынок вверх не пошел – пошел, потихонечку, так и будет весь IV квартал потихонечку ползти по нарастающей, глядишь и до 30тр за 1-шку в Выхино доползет.
Сниматели: суетимся, не тянем, «ваше время» практически кончилось, с каждым днем все ближе «мы приехали, а ее уже сдали» и невосприятие заявок с ценником «до 25тр» агентами.
Сдаватели: еще немного – еще чуть-чуть, но «тарапица не нада…» растущие спрос и цены совсем не отменяют и не уменьшают существующую конкуренцию между квартирами, т.е. сдать обшарпанную квартирку за те же деньги, что и квартиру после обычного косметического ремонта по прежнему не получится. Если уж ждете возврата цены к означенной вами для себя «нижней планке» - приведите квартиру в порядок.
* Исходный текст К. С. Симонова «Ледовое побоище»
** La travaiiieure (фр.) – гастарбайтер.
28.09.09г.
III квартал 2009 года.
А забавно-то как: полистал сегодня «ирн.ру» (это такой аналитический центр недвижимости) – четыре статьи-прогноза подряд: «куда двинет рынок аренды», написанные разными «аналитиками» с небольшим интервалом времени. Первая – «вверх», вторая – «вниз», третья – «вверх уже пошел», четвертая – «это начало еще большего обвала». Читаю, а самого плющит… - мой-то прогноз на II квартал сбылся с точностью до запятой! Я только таких масштабов не предполагал.
Итак, сперва немного сухих цифирок оправдывающих мой гордо задранный нос (можете сами легко проверить банально поюзав циан): во-первых «нижняя планка» цены, с которой агенту начали платить хозяева сдаваемых квартир, практически сползла до понятия «все». Да, частично это еще не оплата, а так – чаевые, которые просто обнищавший агент согласен рассматривать как оплату и не брать денег со съемщика, но, тем не менее – первый шаг. Да, квартир «эконом класса» с пометкой «без комиссии» пока не много и в подавляющем большинстве случаев их соотношение цена/качество ниже плинтуса, но это уже полновесные проценты от всего предложения, а не «доли процента», практически «исключение из правил» как раньше. Т.е. – процесс пошел. Второе: с ценником на конец II квартала угадал так, словно просто знал – 18тр за жильябельную 1-шку. И последнее – третье: считать не считал – примерно прикинул: около половины квартир освободилось из-за того, что хозяева отказались снижать цену, или даже попытались ее поднять. Самое смешное в том, что вина за этот казус целиком и полностью лежит на агенте: квартиру «очистил», а сдать за озвученную цену не получается. И стоит их таких - горемычных, под сдачей… - тысячи! Если точнее, около 30% от всего предложения, остальные либо «сдались» и сдают (умышленная тавтология) по «новым» ценам, либо вообще временно отказались от сдачи квартиры ибо не-вы-год-но.
Покрасовался-похвастался, перехожу к самому интересному – «чо дальше будет».
Ничего не будет. А больше всех огорчатся те, кто с нетерпением ждет августа-сентября и уже потирает руки предвкушая забытое «ребяты, не обижайтесь, но со следующего месяца цена больше на…».
Повторюсь: ничего не будет, как ползло так ползти и будет. Есть правда один моментик, который малость сбивает: упорно ходят слухи об очередной волне массовых увольнений в сентябре-октябре этого года… И получаются тут «качели»: с одной стороны в Москву начнет студенчество стягиваться и начнут мигрировать родители которым надо детей в школы/дет сады переводить/устраивать, а с другой стороны «массово уволенные», которых окажется больше – совсем непонятно. Кроме того квартир наосвобождалась с запасом – буфер для вновь прибывших есть, причем не маленький. Т.е., очень примерно, в III квартале ничего примечательного не случится. У части landlord-оФ сдадут нервы – цену скинут, но это будут те сдаватели, которым оный шаг уже давно нужно было предпринять, а так как это произойдет не одномоментно, да и снижать цены будут «гомеопатическими дозами», на рынке данный факт не отразится. Дальнейшего снижения цен банально не будет. Оно, конечно, будут появляться квартиры и по 12 и по 15тр/мес., но это «ниже плинтуса» у них и обусловлено будет отвратным состоянием, да и расположение – «до Сахалина ближе». Соответственно:
Господа квартиросниматели – поступайте строго в соответствии с вашими планами: надо снять – снимает, наймодатель цену не снижает – смело обещаем съехать в течении месяца.
Господа квартиросдаватели, если ваш съемщик просит скинуть цену – стоит об этом серьезно подумать, а не крутить сразу «фигуру из трех пальцев», может он и прав. А уж если вы собираетесь сдавать квартиру в этом квартале – запасайтесь терпением, или настырным агентом: приезжать «просто посмотреть и поумничать» будет столько граждан…
И последнее: все озвученные ранее, для II квартала, тенденции не утратят своей актуальности и в III, ибо тренд.
30.06.09г.
II квартал 2009 года.
Итак, «что день грядущий нам готовит?».
Естественно больше всего интересует вопрос «вверх или вниз?», вот с него и начну, для большего понимания разложив по пунктам причины по которым цены на съем жилья должны пойти вверх, и причины по которым съем должен продолжить дешеветь. За продолжение снижения цен:
1. На носу май, а за ним лето и снова, как и ранее и уже не первый год «летние квартиры», т.е. сдающиеся на короткий срок. Оные квартиры в этом году подкинут еще тысяч 25-30 вариантов к имеющимся, которых и так больше чем спроса. Предложение еще вырастет, в отличии от спроса.
2. И снова «на носу май», а начало мая это «большие выходные» т.е. очередная волна отправки выявленных «лишних» сотрудников в принудительные отпуска из которых снова вернутся далеко не все. Т.е. все по «новогодней» схеме и спрос еще уменьшится.
3. До кучи «летние квартиры» несут в себе еще одну «каку» - съемщики с каждым годом все умнее и умнее – требуют обязательного отражения в договоре штрафных санкций для наймодателя в случае если последний расторгает договор раньше срока. И, если в прошлые годы таких «умников» большинство просто посылало «сквозь асфальт до поворота», то сейчас, учитывая что предложение и так выше спроса: пошлешь – пойдут, но и ты без денег, посылать не будут, а будут, многие, честно сознаваться: «квартира только на лето». Соответственно, раз срок короткий, цена ниже. И в статистических выкладках это будет оооочень хорошо заметно. За «хватит падать, пора расти»:
Здесь не буду рассматривать такие макроэкономические причины как запуск печатного станка в США, выгодность низкого курса рубля, грядущие платежи по внешним займам и цены на нефть с газом, но не из-за того, что это не влияет на рынок – влияет, а из-за того, что «сила влияния» на арендный рынок данных факторов в сравнении с корреляциями спроса и предложения ничтожна.
Итого за этот пункт имеем лишь одну причину №1: «Задрали уже, больше снижать не хочу и не буду!»
Далее самое веселое: одна эта «задрали» перевесит всю вышеприведенную «логику» (широченный смайл), т.е. обвала, а вышеприведенных трех причин для него вполне хватает, не будет, да и продолжения сползания тоже не будет. Возможно, подчеркну – возможно, цены прогнутся еще малость в конце мая - июне и все. «Малость» т.е. 2-5%. Гараздо интересней, что за этим последует… (читаем дальше).
Да, кстати (отступлю малость), как и говорил ранее, попытки вернуться к долларовым ценам потерпели поражение – больше об этом наймодатели не заикнутся, если только самые «отчаянные».
Согласно третьего закона Ньтона «Ежели одно тело другим давится, то и другое им давится так же»*, или применимо к аренде недвижимости: не хотите поступаться ценой, придется поступиться чем-то еще. * Формулировка из учебника физики образца 1907 года.
Теперь подумаем, чем наймодатели могут поступиться кроме «таки надо сделать ремонт» и «прощай диван моей бабушки». А больше нечем, казалось бы, ан-нет – есть. Итак, новый тренд порожденный оной кризисной ситуацией, под ваши аплодисменты: за услуги агентов все чаще и чаще будут платить наймоДАТЕЛИ. Они конечно и сейчас платят, причем давно, но только на квартирах отнюдь не общедоступных, ну если так грубо прикидывать где-то от 40тр/мес за 1-шку. Так вот она «планка» начнет сползать вниз, потихоньку-помаленьку, но! То, о чем я говорил еще в самом начале оного века постепенно будет реализовываться, т.е. за работу агента будут платить ТОЛЬКО наймодатели, а арендаторы будут гоголями прогуливаться между разными вариантами квартир – выбирать. Однако до этого еще далеко: пока поймут, пока привыкнут, пока неторопливые агентства перестроятся – не один год, но тренд обозначен и от этого никуда не деться (как и «от 50тр/месс» за однушку возле МКАДа).
Господа Сниматели: в оном, II квартале, можно продолжать измываться над арендодателями, т.е. требовать снижения цены, замены холодильника с унитазом и т.д. грозя съездом. Снимая квартиру тоже можно «выкобеливаться»: думать «до завтра» даже если смотрели 1-шку за 20-22тр, торговаться, пинать агента и т.д. – пока простительно, главное не увлекаться.
Уважаемые сдаватели – терпим. По прежнему ищем компромисс, прогибаемся и договариваемся. Плюс в оном квартале нарисовалась новая опасность. Вернее не так – нарисовалась она еще в I квартале, а во II есть вероятность ее «рецидива». Суть в следующем: съемщики просят снизить цену, сдаватель звонит в агентство проконсультироваться по цене, а ему там отвечают: «Гони нафиг, ничего подобного, и за тридцать без проблем сдадим». Обрадованный сдаватель отвергает предложение съемщиков, квартира освобождается и привет – сдать ее за ранее озвученную агентом цену тот же агент не может т.к. «кризис – надо скидывать» и это «надо скидывать» неожиданно оказывается ниже цены которую предлагали съемщики – локти искусаны. Вопрос: зачем это нужно агентствам? Ответ: все просто, клиентов нет нифига – хоть квартир побольше набить, любой ценой – вдруг чего да срастется. Агентов-то батальон целый и все работать хотят – хоть чем-то нагрузить.
