МенЭджерские сказки
Договор пишется на срок менее года, чтоб его не надо было регистрировать.
О том, где его надо регистрировать… вариантов масса, фантазия у «галстуков»* и их мЭнеджеров богатая: ЖЭК, ЖЭУ, ДЕЗ, ЕИРЦ, участковый, налоговая, комитет по правам собственности (!), домоуправление. Ха!, кстати, забавный случай с «домоуправление». Сделка, второй агент, типичный «галстук», на ехидный вопрос: «И где ж его регистрировать?» мгновенно выдает – «в домоуправлении». Не моргнув глазом уточняю: «У товарища Швондера?», пока до него доходило – что-то уточнили, хозяин со съемщиком крепились, краснели, но крепились. Но когда он ответил: «Видимо да», сдержаться не смог и я – ржали вповалку.
Вообще, нашелся бы хоть один агент который сказал, что договор надо регистрировать в ГУП «Московский городской Центр арендного жилья», я был бы безмерно счастлив т.к. это единственная организация в которой московское правительство своим постановлением пыталось заставить всех регистрировать договора найма. Пыталось, но из-за того что это постановление противоречило не только федеральным законам, но и Конституции – ничего не получилось (подробно эта «попытка» освещена здесь).
Итого имеем на самом деле: договора найма не регистрируются ни где, совсем ни где. У законодательства к этим договорам лишь два обязательных требования:
1 – в письменном виде (ст. 674 ГК РФ),
2 – на срок не более пяти лет (ст. 683 ГК РФ).
А вот почему договор пишется на срок ДО одного года – длинная история и она уже подробно расписана здесь.
* - «галстук», начинающий агент из крупного агентства недвижимости: пафоса выше крыши, а проку ноль, как от галстука (полный словарь агентского сленга и терминов здесь).

Договор пишется на срок менее года, чтоб налоги не платить.
Логически объяснить такое умозаключение у меня получается лишь так: тот, кто учит агентов тому объяснению, не знает о существовании Конституции РФ вообще. Или не так: о том, что она есть знает, но что в ней написано для него загадка. А написано следующее, ст. 57: «Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы». По идее, это должно подтолкнуть человека к чтению Налогового Кодекса – выяснить с каких доходов платить, и сколько, а с каких не платить.
Не буду вас больше мучить, ответ: даже если квартира сдается на 1 час, даже минуту, в год и за это получается доход, хоть 10 копеек, оный доход должен быть отражен в декларации и налог с него должен быть уплачен. Подробно оный вопрос расписан здесь и здесь.

Договор найма – правильно, договор аренды – не правильно.
Это тоже «от лукавого», хоть и не лишено смысла. Найма – если обе стороны физ лица, аренды – если хоть одно из лиц юридическое. Это есть и в законах четко расписано: 34 и 35 главы ГК РФ. Однако есть практика, а ей как раз глубоко безразлично, что там в «шапке» договора написано: наем, аренда или вообще концессия. И безразличность эта оправдана, ибо есть Суть договора.

Договор пишется на срок менее года, чтоб его у нотариуса не заверять.
Изначально хрень та же что и регистрация договора в Юнеско, но уже с историей. Когда-то, давным-давно, в середине 90-х, когда рынок аренды только складывался, был короткий момент с попыткой, по протекции нотариальной палаты, обязать всех заверять договора найма у нотариусов. Сдулся, не успев начаться.
Сейчас оно конечно можно, сходить к нотариусу, он будет рад – денег принесли, попросит предоставить кучу бумаг и справок, без которых заверение договора невозможно (реально их нужно больше, чем для продажи той же квартиры). После этого секретарша нотариуса заполнит и распечатает договор найма из базы (фигулинка на полтора листа), возьмет с вас 8600 рублей (цена 2006г.), все. Имеем на руках договор найма в котором не предусмотрено и не отрегулировано ни-че-го, кроме адреса квартиры и размера оплаты, зато с двумя печатями нотариуса. «Юридической силы» от этого договору прибудет ровно столько же, сколько и от его прикладывания к экрану телевизора во время сеанса Кашпировского.

Договор пишется на срок менее года потому, что так принято.
Такой ответ я слышал раз всего несколько, ересь полная, даже комментировать тогда не стал, да и сейчас не буду.

Договор без печати агентства недействителен.
Одно из самых смешных утверждений которые я слышал. Причем смешно оно не столько своей ограниченностью, сколько объяснением, которое не менялось ни разу. Диалог:
Агент из агентства – договор без печати агентства недействителен.
Я – почему?
Агент из агентства – ну вот так.
Я – это где-то написано? Закон какой, или постановление?
Агент из агентства – так менеджер сказал.
Все, конец диалога, раз менеджер сказал – Закон!
Теперь по порядку. Есть договор, у него есть «стороны»: сдаватель и сниматель, у них есть права, обязанности и ответственность, что логично, так же есть их паспортные данные и контакты – все это написано в договоре и они под этим подписываются. И тут – об-на! Аккурат посередине круглая синяя печать – это кто? Что это за участник договора без прав, обязанностей, ответственности и реквизитов? А фиг его знает. Объяснение одно: когда договор распечатывали, чистая бумага закончилась, вот, были два листа с какой-то печатью, вроде не мешается – на них распечатали.
А закон? А что закон – закон безмолвствует. Даже в проекте закона о риелторской деятельности (валяется где-то в органах власти, под сукном, года эдак с 2006-07) этого нет.

Если в договоре написано про внесение денег, расписки не нужны.
А вот это не проста ахинея, а ахинея опасная! Если при вас агент такое заявит – разубеждайте всеми силами своего интеллекта, не получится - бегите от него подальше. Строчка в договоре: «При подписании данного договора наниматель оплачивает наймодателю первый месяц проживания сто рублей и залог в том же размере, далее оплата происходит авансом, по первым числам» ничего не дает, даже если там есть фраза «итого в сумме двести рублей», а после нее «наймодатель принимает у нанимателя указанные денежные средства». Причина: лю-ба-я формулировка и запись в договоре о внесении денег есть лишь констатация намерения одной стороны заплатить, а другой стороны эти деньги взять, сам же факт получения денег, что оплаты, что залога, подтверждается только распиской! Нет расписки – нет денег и наплевать что там в договоре написано.
И еще существенный момент: расписки всегда пишутся от руки тем, кто получает деньги – только так и никак иначе. Если есть удобная форма – здорово, пусть сам получатель денег заполняет, и никаких отговорок типа: лень, рука болит, не вижу или «агент есть». Причина: наличие большого количества подчерка получателя денег исключает саму возможность заявлений типа: «денег не дали, а подписать заставили», «сам не ведал что подписывал, в заблуждение ввели» и т.д.

Если агент – значит из агентства, частники вне закона.
Это ревность, а раз ревнуют, значит любят :) а что еще это может быть? Безграмотность? Ужель в агентствах все повально безграмотные? Да не может такого быть! Ан нет – факт штука упрямая.
Пример: я частник, зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, т.е. лицо юридическое, зарегистрированное, описанное и в реестре юр лиц значащееся и ОКВЭД у меня 70.31.11 – т.е. риелторская деятельность. Что еще нужно? Лицензия? Так их отменили еще при царе горохе, «вот ведь какая загогулина». Патент? Патент штука добровольная – хочешь получай и всем хвастайся, не хочешь хвастаться – не получай. Лично мне он нужен как суслику пассатижи т.к. не дает вообще ни-че-го, а денег стоит, причем ежегодно и совсем непонятно за что. Что там еще есть? Членство в каком-нибудь ДАРе, МАРе, РГРе, МГРе… развелось их… лоббистов. Ну да – лоббистов, что они и не скрывают: организации созданные для лоббирования интересов крупных риелторских компаний во властных структурах. А мне там что лоббировать? Разве что скидку на бензин - езжу много :) Что я еще как ИП не могу? – нет такого, у меня даже страховка есть, чем не каждое ООО похвастаться может. Вообще ИП от ООО отличается лишь тем, что ООО может производить лекарства, например, а ИП нет – надо перегистрироваться. Плюс если ИП зарабатывает что-то типа больше 20 миллионов в год, тоже надо перерегистрироваться в другую правовую форму. Все.

Паспорта с пропиской для сделки достаточно.
Паспорт. Что есть паспорт – документ удостоверяющий личность. Прописка. Что есть прописка – отметка о том, что оный человек постоянно зарегистрирован по данному адресу. Что это значит? А значит это то, что сей индивид имеет право в данной квартире находится, обслуживаться в районной поликлинике и водить свое дете в местную школу. Все. Ну еще голосовать за местного депутата. О том, что этот человек имеет право сдавать квартиру в паспорте не написано. Оно конечно можно написать, от руки - получим недействительный паспорт. Кстати, даже аферка в недвижимости на этом построенная есть, она вот здесь преподробненько расписана. Да и без аферы: подпишите договор с кем-то прописанным, а потом явится хозяин и адъю – «Выметайтесь, знать ничего не знаю, сдавать не собирался, а с женой, которая договор подписала, уже давно в разводе и выписать эту сучку из своей квартиры ни как не могу». А что вы там подписали, с кем подписали, никого не касается: см. 671 статью ГК РФ – только собственник или лицо с доверенностью от собственника.
Без каких документов сделки просто не может быть подробно расписано:
Приватизированные квартиры - здесь.
Неприватизированные квартиры (по договору соц. найма) - здесь.

Неприватизированные квартиры сдавать нельзя.
Коротко - статья 67 часть 1 пункт 2 ЖК РФ, в ней практически одно слово: «Можно». А вот о том как можно, с чем можно и сколько можно – история длинная, она вот здесь подробно изложена.

Цена квартиры (аренда в месяц) в течение года не меняется.
А сколько копий было на этой теме сломано… счета нет, а все из-за чего! Есть 614 статья ГК РФ в пункте №3 которой черным по белому написано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год». И есть 682 статья того же ГК РФ называемая «Плата за жилое помещение», в которой нет ни слова о сроках эмбарго на изменение цены. А еще есть информационное письмо Президиума ВАС №66 от 11 января 2002 года с разъяснением, что норма 614 статьи не диспозитивная, а императивная, т.е. предусмотреть договором «иное» не получится. Вот этим-то письмом в спорах и размахивают как щитом, абсолютно забывая о том, что и 614 статья и письмо №66 рассматривают только 34 главу ГК РФ, а сдача/сняча квартир регулируется 35 главой ГК РФ. Зоологический пример: есть и с перьями, а не птицы, есть и с крыльями, а летать не умеют.
Более подробно цитирую ст. 682: «… Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором …». А что закон? Закон лишь запрещает изменять оплату задним числом, а в договоре можете предусмотреть хоть ее ежемесячное изменение, останется только найти идиота который под этим подпишется. А вообще откуда берутся цены на аренду квартир я попытался расписать здесь

Если что-то непонятно или не до конца раскрыто – пишите, поясню-дополню. Тем более пишите, если при вас агент что-то еще по наущению мЭнеджера интересное ляпнет.

старая-престарая статья, переписана 15.01.10г.