Неожиданный, но странно что раньше не заданный вопрос выплыл намедни: почему договора заключаются на год без одного дня? Почему бы не заключить его на 3 года, например? Отвечаю:
Найм жилых помещений – квартир, бывает двух видом: социальный и коммерческий. На социальном здесь останавливаться не буду – не та тема, лишь отмечу, что такие договора являются бессрочными.
Договор коммерческого найма жилого помещения, т.е. именно тот, который и подписывают квартиросдаватель с квартироснимателем, заключается на определенный срок не превышающий пяти лет (ст.683 ГК РФ). При этом, если в договоре не указан срок найма, он считается заключенным на пять лет. Та же фигня если подписать на срок более пяти лет – никаких санкций не будет, просто с точки зрения закона договор будет считаться подписанным на пять лет. Далее. Пункт 2 ст.683 ГК РФ подразделяет оные договора на краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные – подписанные на срок до одного года (т.е. так, как они обычно и пишутся), долгосрочные – все остальные.
Итак: краткосрочный договор найма. К такому договору не применяются регламенты:
П. 2 ст. 677 ГК РФ: «В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.» – т.е. необязательно поименно указывать всех въезжающих (но рекомендуется), достаточно указать лишь количество, хотя и его можно опустить.
Ст. 680 ГК РФ: «Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.» - т.е. если в договоре написано: живут Вася и Маша, значит и живут Вася и Маша. Если бы договор был подписан на срок более одного года, Вася с Машей могли бы пустить к себе пожить, просто уведомив своего наймодателя, «немножно» родственников. При этом количество родственников ограничивается лишь нормой общей площади на человека. И здесь не все так просто: после внесения изменений в ЖК РФ, где и определялась норма площади (сперва в ст. № 35, потом 38 и под конец 50-й), из него, ЖК, вообще исчезло «цифровое» исчесление нормы – оставили на волю местного самоуправления, ограничив лишь «не меньше санитарной нормы», а санитарная норма – 6 метров квадратных общей площади на нос. Естественно, в регионах постарались: чем ниже планка, тем меньше нуждающихся. В Москве, сейчас, 10 метров на нос (Закон г. Москвы № 22 от 15.01.2003г.). Т.е. в обычную 1-шку к съемщикам вполне может подселиться еще пара человек.
Ст. 684 ГК РФ: «Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок». Статья достаточно внушительная, плюс, на мой взгляд, кривоватая – в ней не очень точно прописана процедура не продления договора, в случае если стороны не договорились. Уж очень суровый метод давления на наймодателя: не договоримся – год сдавать квартиру не можешь. Если кто забыл – это для долгосрочного найма, при краткосрочном – нет так нет, адью и до свиданья.
Ст. 686 ГК РФ: «Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения». Здесь тоже не мало букв- полностью цитировать не буду, да и по одному началу все понятно: «По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих…». Т.е. сдавал квартиру Васе и Вася был хороший, но Вася уезжает и теперь будет Ашот, а если наймодатель против: «Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями» - т.е. Ашот, Вахтанг, Федор и Геннадий с Рустамом.
абзацем 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ: «По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года». Перевожу: жалобы на съемщика от соседей ежедневные, собак завел в квартире пять штук и верблюда на балконе – фиг с два выгоните. Слезно пообещает в суде все исправить и еще до года может смело хулиганить.

Итого имеем: договор найма квартиры обычно пишется на год без одного дня лишь для того, чтобы малость отвязать стороны от 36 главы ГК РФ, дать им больше вольницы для реализации своих воззрений на процесс сдачи/съема квартиры – ВСЕ! Никакой (читай: вообще никакой) обязательной страшной государственной регистрации для договоров НАЙМА, хоть на год, хоть на три, не предусмотрено ВОВСЕ! Более того – нотариальное удостоверение таких договоров так же не требуется – дело полностью добровольное: хотите штампуйте у нотариуса, не хотите – не надо, «юридической силы» договора от этого не убудет.

Дополнение от 01.01.2015: С 2015 года вступают в силу изменения в 674 статью ГК РФ: "Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним."
То есть теперь договора найма подписанные на срок более года полежат государственной регистрации. Процедура прописана в статье 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ. Статья большая и запутанная, как-нибудь на досуге распишу процедуру понятным языком: что брать и куда нести, пока, извините, времени нет. Если возникнет такая необходимость - звоните, растолкую по телефону.

Отсюда мораль – договор должен быть максимально полным и продуманным.

Если что-то непонятно или не до конца раскрыто – пишите, поясню-дополню.

давно написана, примерно в 2002-2003 году.