Откуда берутся цены на аренду квартир?
«Откуда-откуда – агенты придумывают!» - самый распространенный ответ на данный вопрос, который можно было бы получить устраивая опрос на улице около виноводочного завода, сразу у дверей его «призаводного» магазина. И, что замечательно интересно, с этим мнением согласны даже некоторые «эксперты» - лично видел их выступления по ТВ. Дело в том, что принцип ценообразования в данном сегменте рынка, в России, не укладывается в «классические» рамки. И классифицировать его, рынок аренды жилья, ни кто не пытался – просто необходимости не было, даже в качестве темы к диссертации по экономике этот вопрос не подходит – уж очень сложен, и, снова – не укладывается в классические рамки. И вот почему:
Согласно классической «трудовой теории стоимости» господина Петти, стоимость товара определяется количеством труда потраченным на его производство. Не буду здесь вдаваться в дебри и устраивать псевдо полемику терминов «истинная цена», «рыночная цена», «естественная цена», «потребительская цена» и т.д., сразу отрежу: сегодняшние владельцы квартир в течение 70 лет их не покупали и ими не владели, т.е. они не «чувствуют» стоимость доставшегося им имущества. В качестве подтверждения позволю себе напомнить 80-90е годы, когда квартиры менялись на машины и видеомагнитофоны, причем добровольно, без какого-либо давления горячим утюгом на пузо. Соответственно теория господина Петти, а именно в ней, в современном обществе, был впервые поднят вопрос «откуда цены», к аренде московской недвижимости неприменима. Но, нельзя не заметить, что именно под ее дефиниции очень хорошо подходит высказываемое мнение о «придумывании цен агентами». Ведь все же просто: квартира пустует, т.е. не нужна, взялась откуда – от бабушки, а у бабушки – от государства, т.е. ничего не стоит. А раз ничего не стоит и не нужна, откуда цена? – придумали агенты. Причина: приверженцы данного мнения просто не могут найти первоисточник цен, или не хотят его искать. Над чем не могу весело не постебаться процитировав современника господина Петти и тоже экономиста - господина Рикардо: «Стоимость полностью определяется трудом только в примитивных обществах». Едем дальше.
Был еще такой экономист, Жан Батист Сей, его труды интересны выдвинутой идеей, что в определении цены немаловажную роль играет «полезность» товара, т.е. насколько можно без данного товара обойтись. К сожалению развить и «продвинуть» эту мысль господин Сей не смог, и, видимо из-за этого его труды и данная теория не получили широкой известности и должного признания. К этой идее экономисты вернулись несколько позже, построив на ней целую теорию маржинализма, или теорию о «предельной полезности». Как один из источников для понимания образования цен на аренду московской недвижимости данный «параметр» очень интересен – поставлю на нем «галочку» и вернусь позже.
Кстати, сделаю небольшое отступление – подчеркну разницу между ценой и стоимостью. Первым обратил на это внимание Карл Маркс, по его авторитетному мнению, цена есть сумма из стоимости производства (она же «трудовая стоимость») и «прибавочной стоимости», т.е. буржуйско-капиталистическая надбавка «ни за что». Но это так, если коротко и «дилетантски».
Нельзя не отметить, что рынок недвижимости является персонализировано не возобновляемым, т.е. если квартира сдана, например с существенной скидкой – второй, такой же, у ее собственника нет, и его естественное стремление к максимальной прибыли будет не удовлетворено. Т.е. теория «эластичного спроса» применимо к рынку аренды недвижимости не работает вовсе (здесь я ссылаюсь на «Теорию несовершенной конкуренции» Робинсон). Зато прекрасно работает принцип «не реализации», т.е. в определенные моменты времени собственнику выгодней не сдавать квартиру, а выжидать, что порой и происходит. Таких правда не много, но их достаточно для того чтоб сокращенное таким, «искусственным», способом предложение замедлило или вовсе остановило процесс снижения цен. Кроме того мое утверждение о том, что ранок аренды недвижимости относится к не возобновляемым, подталкивает к заключению о применении к нему ценовых законов не возобновляемых рынков, согласно которым, цены на таких рынках, в перспективе, могут только расти.
Отступление: про эластичность спроса - данный параметр показывает на сколько изменится спрос, при изменении цены товара. Например, если цену на мерседесы обвалить до уровня цены на жигули, то спрос на мерседесы мгновенно подскочит т.к. все захотят ездить на дешевых и высококачественных машинах, останется только удовлетворить этот спрос, выпуская мерседесы в необходимом количестве. Но если обвалить цены на аренду квартир (типа: «абра-кадабра – цены упадите на 50%»), лавинного увеличения спроса не произойдет т.к. А – люди банально останутся в прежних квартирах просто пересмотрев цены, Б – из-за того, что количество сдаваемых квартир конечно и больше им взяться неоткуда, одних «мгновенно» возжелавших переехать в более комфортные условия будет достаточно для мгновенного же возврата цен на прежний уровень.
Возвращаюсь к «предельной полезности». Был такой дяденька - немецкий математик, Герман Генрих Госсен, который сказал, что поведение человека определяет его стремлением к максимальной полезности, или идеальному соотношению цены товара и количества денег. Это так – коротенько, при желании законы Госсена сами почитаете, я же позволю себе сразу перейти к «итого».
Итого:
1 - рынок аренды квартир является локально не возобновляемым, т.е. к нему не применимы законы возобновляемых рынков.
2 – рынок аренды квартир конечен, т.е. к нему не применимы принципы эластичного спроса.
3 – т.к. рынок аренды квартир конечен, он замкнут.
Замкнутый и не возобновляемый рынок - идеальная моделью второго закона Глоссена: «Оптимальный вариант потребления – равновесие предельных полезностей спроса и предложения». Т.е. желания квартиросдавателя получать максимальную прибыль и возможности квартироснимателя за квартиру с устраивающими его качествами платить.
Что есть максимальная прибыль по мнению квартиросдавателя думаю понятно – чем больше, тем лучше, но куда интересней, что есть по его же мнению минимальная прибыль. Интересно, да не очень, т.к. давно посчитана – ниже средней банковской ставки по вкладам квартиросдаватели опускаться не хотят. Как только прибыльность ниже этой величины падает, многие просто отказываются квартиру сдавать. Со съемщиками тоже все более-менее ясно: чем дешевле, тем лучше, а если и дешевле и лучше – совсем хорошо. А вот сколько господа квартиросниматели готовы платить максимально – вопрос открытый.
Проще всего проследить закономерность в самом дешевом (читай: самом массовом) сегменте. Так вот, наблюдая за ценами на самые дешевые и, соответственно, самые востребованные квартиры, можно легко заметить, что средняя стоимость самой простой однокомнатной квартиры равна, причем с погрешность позволяющей говорить «точно равна», 70% средней заработной платы. И поколебать это «равна» могут только массовые увольнения и сокращения з/п, да и то не на долго: 2-3 месяца и снова равна. И, кстати, вполне возможно, что если вывести среднюю з/п не на всю Москву, а по районам, и сопоставить ее со средней стоимостью той же простой однушки в данном районе – соотношение не изменится.

Хотите поспорить или высказаться – пишите, пообщаемся.

23.12.09г.