Чем опасен съем муниципальной квартиры. «Муниципальной» т.е. сдаватель не собственник, а занимает квартиру по договору социального найма.
Для начала немного скучного законодательства: квартиры по договору социального найма предоставляются на основаниях расписанных в седьмой главе ЖК РФ. О порядке использования таких квартир подробно расписано в восьмой главе того же Кодекса – особо любопытные могут почитать в подробностях. Сам договор социального найма бывает трех видов: «брежневский», «черненковский» и «новый».
Черненковский - он по тому «черненковский», что принят был Постановлением Совета Министров РСФСР №415 аж 25 сентября 1985г., при недолгом властвовании Черненко, и по таким договорам квартиры предоставлялись вплоть до 21 мая 2005г., когда Постановлением Правительства РФ №315 был утвержден новый типовой договор социального найма. Брежневский датируется 1966 годом, когда еще бодрый и дорогой Леонид Ильич только что взошел на трон. Сильно любопытные с текстами черненковского и нового типовых договоров социального найма могут ознакомиться скачав их по соответствующей ссылке (файл txt, кодировка ANSI, в архиве RAR, кто не понял – откроется чем угодно): черненковский, новый. Брежневский в интернете не нашел, наверное из-за того, что при Брежневе интернета еще не было.
В ходу они до сих пор все три т.к. при введении новой формы договора заключенные ранее не изымались и не переписывались, о чем в «новом» даже есть специальная строчка: «Ранее заключенные договоры социального найма жилого помещения не подлежат переоформлению». Вообще эта троица не ахти как сильно друг от друга отличается, в общих пунктах, но нас-то интересует конкретный – отношение к сдаче в поднаем, а вот тут они разняться существенно.
Брежневский: «В случае сдачи жилой площади в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, сдаваемое жилое помещение подлежит изъятию». Вот так, коротко и ясно: живет не тот кто прописан – значит сдается, а раз сдается, значит не нужно – отобрать в целях пресечения получения нетрудовых доходов. Что в этом случае произойдет со съемщиком, вернее произошло бы, раньше. Да ничего – выселили и все. А сейчас? Читаем дальше.
Черненковский: в правах нанимателя уже появляется строчка: «Сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение или часть его в случаях и в порядке, установленных Жилищным кодексом РСФСР, а также правилами сдачи жилого помещения в поднаем». Но от нее не легче т.к. 78 статья того, советского, ЖК кратко, четко и непреклонно разрешала лишь «пустить пожить за присмотр», что было подчеркнуто и в типовом договоре социально найма того времени, сразу под приведенной выше строчкой была другая: «Если систематически сдается жилая площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, сдаваемое изолированное жилое помещение подлежит изъятию в судебном порядке». Снова: а съемщик что? Да ничего – выселят и все, причем даже не сразу, а там, пока суд да дело – можно и самим съехать.
Новый: на то он и «новый», «рыночный», чтоб быть куда как более лояльным и либеральным, гласит – глава III, пункт 6, абзац «Б»: «…сдавать жилое помещение в поднаем …». Вот так, четко, ясно и ни слова про нетрудовые доходы, даже в новом ЖК оному праву строчку отвели (ст. 67 часть 1 п. 2). Четко то оно четко, ясно то оно ясно, но не все так просто, причем настолько не просто, что вернусь к этому ниже.
Есть такая юридическая аксиома: «Закон обратной силы не имеет», она и в Конституции прописана (ст. 54 п. 1), и при принятии новых законов, поправок к законам да постановлений всяческих про нее не забывают. Иными словами: «Что написано пером, не вырубишь топором», а договора социального найма являются не только бессрочными, но и наследуемыми, что по «старому» ЖК, что по сейчас действующему (ст. 60 п. 2 и ст. 82 п. 2). Т.е. сдавая квартиру когда на руках, например, брежневский договор социального найма, сдаватель рискуете вляпаться в порядочные неприятности и длительные судебные процессы, выкарабкаться из которых с сохранением квартиры ему сможет помочь только очень ушлый адвокат. А чем сие грозит съемщику? Снова – ни чем.
Формальное право сдавать квартиру имея на руках договор социального найма стоящий напротив вас дяденька имеет, но! Снова лезем в ЖК, ст. 76: «…Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем …». Т.е., по идее, он должен был сходить в муниципалитет с запросом на разрешение квартиру сдавать – получить от них письменное разрешение. Как это делается – понятия не имею, и не видел и не слышал чтоб хоть кто-то этим озабочивался. Как с прописанных в квартире родственников ему разрешения собрать вопросов не вызывает, а вот даст ли его сам Наймодатель… Повод отказать у него есть, причем не один, а четко прописаны лишь два:
1 - поднаниматель не страдает хроническими заболеваниями. Т.е. если сдаватель такой квартиры явится за разрешением – попросят справку о состоянии здоровья потенциального съемщика, т.е. вас;
2 – из-за состава семьи не будет превышена норма жилой площади на человека. Т.е. от вас так же потребуется справка о составе семьи, и никого не волнует, что вы собирается жить один.
Есть ли «третье», а может и «десятое» - не знаю т.к. дальше идет формулировка «а также в других предусмотренных федеральными законами случаях», но и первых двух более чем достаточно: не думаю что найдется съемщик согласный ради квартиры собирать вышеупомянутые справки, разве что сдавать будут с колоссальным дисконтом.
Мораль: ни один вменяемый человек-квартиросдаватель заморачиваться сам и грузить людей, т.е. вас, беготней за справками не станет, а предложит банально «хлопнуть по рукам» составив какой-нибудь «междусобойчик». Вы тоже не заморачивайтесь и руку за спину не прячьте: хлопайте и составляйте, даже если это будет не «междусобойчик», а основательный договор найма, даже фиг с ним, что найма, а не поднайма. Пример такого «междусобойчика» можно качнуть ЗДЕСЬ почитает, сами поймете что к чему (документ MicrosoftWord в архиве RAR).
Поясню откуда такой оптимизм и призывы не париться и не заморачиваться – ст. 79 ЖК РФ. Как и других съемщиков поднанимателей выселяют только в судебном порядке. Т.е. сохраняя нормальные отношения с вашим квартиросдавателем, который сам является оной квартиры съемщиком, вы ни чем не рискуете. Даже если кто-то настучит «куда следует» и у вашего квартиросдавателя возникнут проблемы – это будут ЕГО проблемы. С ним будут долго, реально долго, судиться – рядится требуя прекратить сдавать квартиру в поднаем грозя расторгнуть договор социального найма (что практически невозможно) и только после того, как процесс будет выигран и договор поднайма будет признан недействительным (был бы еще этот договор…) или ваше пребывание в квартире незаконным, что доказать в принципе вообще невозможно если у вас с квартиросдавателем хорошие отношения… даже после этого у вас будет еще три месяца на неспешный поиск и съем другой квартиры, что вовсе не напрягает т.к. вышеозвученное «до» настолько малореально и длительно – купить квартиру можно.

Если что-то непонятно или не до конца раскрыто – пишите, поясню-дополню.

переделка с писаной в начале века, аналогичной статьи для сдавателей