Сумма развития конкуренции и дикого роста цен – активный рост количества афер и на рынке купли-продажи. Изменения в законодательстве и порядке оформления сделок с недвижимостью конечно подпортили аферистам «поле деятельности», но.. «Заложники» (термин мой, еще не прижился), суть разводки в следующем:
Вы звоните в агентство, например не по конкретному варианту, и первое что слышите по телефону «приезжайте к нам, подпишем договор, внесете нам предоплату и мы вам будет подбирать квартиры». Ответ в 99% случаев «go to ass» - нет квартиры, нет предоплаты. И это правильно. (начинаю уворачиваться от летящих в мою сторону из рук агентов по продаже помидоров). Звоните по конкретному варианту - едите смотреть - нравится, а дальше... кто подписывал вспоминает... - вы подписываете 2 договора: 1й типа с продавцом - вносите ему залог, 2й с агентством - договор на оказание услуг (кто подписывал вспоминает пункты «требования к подбираемому варианту» - зачем они нужны, когда конкретная квартиру уже есть, не очень понятно. Но на это, в предвкушении покупки, обычно не смотрят, как и на то, что в договоре не указана и сама конкретно покупаемая квартира. Вносите агентству предоплату. Далее продавец передумывает, и, т.к. вы вносили залог, а не задаток, отдает вам деньги, агентство же деньги не возвращает - сделка то не по их вине развалилась и от выполнения договорных обязательств оно не отказывается - готово подыскивать вам квартиру. Тут неожиданно выплывает ранее опущенный, как несущественный, пункт договора с агентством, что агентство предоставляет 5-10 (от щедрости) вариантов на выбор и если покупатель от них отказывается, то денег он обратно не получает, а агентство считает договор исполненным. И снова возвращаемся к пункту «требования к подбираемому варианту» который заполнен настолько примерно и размыто, что если вы искали хорошую однушку в центре, то и малометражная двушка в Голицино вам тоже подойдет (общая площадь примерно та же - 42, месторасположение 1 час на электричке до белорусской и вы в центре! главное в бюджет уложиться).
Это явление, когда покупателя возят по заранее не подходящим квартирам, а подходящие срываются одна за одной, называется «выкатывать». Очень результативный «метод работы» - деньги уплаченные агентству покупатель ведь так и так потерял, плюс теперь теряет время, что и так плохо – недвижимость дорожает, а при покупке в кредит плохо вдвойне. Агент же свое получит так и так – покупатель либо тупо потеряет деньги, либо, от безысходности, будет вынужден совершить отнюдь не выгодную покупку.
Т.е. если вас агент привел на продаваемую квартиру, это еще не значит, что квартира вообще продается: она может быть уже продана и агент с хозяином таким образом «подзарабатывает», может вообще не продаваться, а просто принадлежать другому агенту - шабашат парни, ну и т.д. Вариантов масса т.к. речь здесь идет о десятках и даже сотнях тысяч с одного «терпилы». За такие деньги можно и адвоката по судам погонять и «бойцов» натравить, все равно навар останется. Там паче, что юридически все обставлено безупречно, в отличии от арендного «лохотрона».
И еще один плюс «заложничества» для агента, столкнувшихся СОТНИ, если не тысячи. Поспрошайте по знакомым, наверняка кто-нибудь найдется. Квартира подходит, но «вдруг» хозяин передумывает и начинает задирать цену, или агент начинает стращать, де появились конкуренты предлагающие на 20 тонн больше, но если вы мне сверху, мимо кассы, пятерку тонн зелени насыпите, я все утрясу, а нет – сделка сорвется и еще неясно сколько времени будем назад залог выколачивать (порядок возврата залога обычно тоже не лимитирован).
Бред? а вы попробуйте, покупая квартиру через агентство, и, внося деньги продавцу, настоять на заключении соглашения о задатке, типа «какая вам разница». Не получиться. Причина: при составлении соглашения о задатке в нем прописывается конечная сумма сделка (иначе это залог), а при существенном изменении условий сделки продавцом, т.е. цены, или отказе им от сделки, он возвращает задаток в двойном размере (см. статьи 380 и 381 ГК РФ). Залога это не касается: передумал - вернул деньги и все.

Сие написано не «из головы», а с конкретного примера, спровоцировано же написание было неимоверным количеством рассказов о «глумлении» агентов по продаже после внесения залога и столь же неимоверным количеством вопросов по оформлению сделок купли-продажи.
Итак. сам пример: одни мои знакомые покупали квартиру через агентство (агентство, агента, адрес квартиры и т.д. не назову – не хочу) и т.к. для них это был «темный лес» попросили меня сделку проконтролировать. Квартира в Мытищах, цена 2 млн. руб. (цена сладкая, тем более, что агентские в нее уже входят), дело было год назад.
Собрались на подписание договора в офисе агентства: я, друзья-покупатели, продавец (реальный, бумаги проверил), агент который квартиру ведет и менеджер. Дали для ознакомления заранее подготовленные договора, ознакомиться и «заполнить некоторые пункты». К «некоторым» относился и пункт «требования к подбираемому варианту», а все финансовые пункты в обоих договорах (с продавцом и с агентством) были уже заботливо расписаны: 10% задаток был поделен поровну; на 100тр залог продавцу (вносится наличными, сразу) и 100тр агенту (50тр наличными сразу и 50тр по факту - хоть налом, хоть на счет).
Я попросил убрать из договора с агентством пункт «требования к подбираемому варианту» вообще, но вместо него написать конкретно данную квартиру - нельзя, так не делается. Вопрос «почему?...» породил пятнадцати минутный спичь с жонглированием номерами поправок внесенных в законодательство о риэлторской деятельности и Гражданский Кодекс. Ладно - бог с вами золотые рыбки, я хоть и не понимаю причем здесь 258 статья ГК (раздел имущества фермерского хозяйства), но сделал вид «вам виднее» - давайте тогда агентские 100тр сразу заложим в ячейку, или на аккредитив - сделка пройдет деньги ваши. Нет, так не положено. И снова: «Но почему?!». И снова лекция о «накладных расходах при проведении сделок по продаже квартиры». Хорошо, предположим, что в агентстве денег на «оперативные расходы» нет вовсе, тогда вместо «залога» с продавцом подписываем задатковое соглашение на 100тр. Нет - так вообще нельзя! Но почему?!!!. И снова «ликбез» о последних изменениях внесенных в 58 главу ГК (проведение игр и пари).
Дальнейший разговор опущу - он ни к чему не привел, в конце мне еще и нахамили. Квартиру мои друзья таки купили, другую, без агента, тупо по газете, было соглашение о задатке, а наличных не было вообще - все через аккредитив.

Кстати, та квартира «исчезала», а сейчас снова продается, за те же 2 лимона (2,2, если совсем точно).

декабрь 2007 – январь 2008г.