Сдача квартиры занимаемой по договору социального найма
Сдача квартиры занимаемой по договору социального найма. Для начала немного скучного законодательства: квартиры по договору социального найма предоставляются на основаниях расписанных в седьмой главе ЖК РФ. О порядке использования таких квартир подробно расписано в восьмой главе того же Кодекса – особо любопытные могут почитать в подробностях. Сам договор социального найма бывает трех видов: «брежневский», «черненковский» и «новый».
Черненковский - он по тому «черненковский», что принят был Постановлением Совета Министров РСФСР №415 аж 25 сентября 1985г., при недолгом властвовании Черненко, и по таким договорам квартиры предоставлялись вплоть до 21 мая 2005г., когда Постановлением Правительства РФ №315 был утвержден новый типовой договор социального найма. Брежневский датируется 1966 годом, когда еще бодрый и дорогой Леонид Ильич только что взошел на трон. Сильно любопытные с текстами черненковского и нового типовых договоров социального найма могут ознакомиться скачав их по соответствующей ссылке (файл txt, кодировка ANSI, в архиве RAR, кто не понял – откроется чем угодно): черненковский, новый. Брежневский в интернете не нашел, наверное из-за того, что при Брежневе интернета еще не было.
В ходу они до сих пор все три т.к. при введении новой формы договора заключенные ранее не изымались и не переписывались, о чем в «новом» даже есть специальная строчка: «Ранее заключенные договоры социального найма жилого помещения не подлежат переоформлению». Вообще эта троица не ахти как сильно друг от друга отличается, в общих пунктах, но нас-то интересует конкретный – отношение к сдаче в поднаем, а вот тут они разняться существенно.
Брежневский: «В случае сдачи жилой площади в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, сдаваемое жилое помещение подлежит изъятию». Вот так, коротко и ясно: живет не тот кто прописан – значит сдается, а раз сдается, значит не нужно – отобрать в целях пресечения получения нетрудовых доходов.
Черненковский: в правах нанимателя уже появляется строчка: «Сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение или часть его в случаях и в порядке, установленных Жилищным кодексом РСФСР, а также правилами сдачи жилого помещения в поднаем». Но от нее не легче т.к. 78 статья того, советского, ЖК кратко, четко и непреклонно разрешала лишь «пустить пожить за присмотр», что было подчеркнуто и в типовом договоре социально найма того времени, сразу под приведенной выше строчкой была другая: «Если систематически сдается жилая площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, сдаваемое изолированное жилое помещение подлежит изъятию в судебном порядке».
Новый: на то он и «новый», «рыночный», чтоб быть куда как более лояльным и либеральным, гласит – глава III, пункт 6, абзац «Б»: «…сдавать жилое помещение в поднаем …». Вот так, четко, ясно и ни слова про нетрудовые доходы, даже в новом ЖК оному праву строчку отвели (ст. 67 часть 1 п. 2). Четко то оно четко, ясно то оно ясно, но не все так просто, причем настолько не просто, что вернусь к этому ниже.
Есть такая юридическая аксиома: «Закон обратной силы не имеет», она и в Конституции прописана (ст. 54 п. 1), и при принятии новых законов, поправок к законам да постановлений всяческих про нее не забывают. Иными словами: «Что написано пером, не вырубишь топором», а договора социального найма являются не только бессрочными, но и наследуемыми, что по «старому» ЖК, что по сейчас действующему (ст. 60 п. 2 и ст. 82 п. 2). Т.е. сдавая квартиру когда на руках, например, брежневский договор социального найма, вы рискуете вляпаться в порядочные неприятности и длительные судебные процессы, выкарабкаться из которых с сохранением квартиры вам сможет помочь только очень ушлый адвокат. Соответственно, прежде чем начинать думать о сдаче квартиры полученной по договору социального найма не мешало бы озаботиться апгрейдом договора. Здесь сразу замечу: писать заявление об утере договора и просить его восстановления бесполезно – будет точно такой же, только бумага будет белая, а не пожелтевшая от времени. Всему виной строчка из 315 ПП: «Ранее заключенные договоры социального найма жилого помещения не подлежат переоформлению». Вообще писалась она не для этого, а оградить граждан от ушлых чиновников которые могли бы, не будь такой строчки, начать требовать переоформления договоров, а их много, соответственно огромные очереди, как следствие «карманные» конторы по помощи в переоформлении, взятки и т.д. И вот: хотели как лучше, даже вроде получилось, но одна маленькая «засада» есть.
Я не знаю как отнесутся в муниципальной конторе к вашему желанию внести изменения в данный договор – о прецедентах не слышал, но право на это вы имеете, на основании самого договора соцнайма (новый - глава III п. 6 абзац «Д», черненковский – п. 3 абзац «Е», брежневский – не помню, попадется - посмотрю, если не забуду) и п. 2 ст. 67 ЖК РФ, да и в 9 главе ГК что-то на эту тему есть.
Итак, будем считать, что вы потужились и в вашем, датированным каким-нибудь 1978 годом договоре социального найма, появилась современная, рыночная, строчка: «… сдавать жилое помещение в поднаем …». Дальше что? А дальше самое интересное.
Формальное право сдавать квартиру вы имеете, но! Снова лезем в ЖК, ст. 76: «…Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем …». Т.е. чтоб вам ни кто ничего не сказал, надо топать в муниципалитет с запросом на разрешение квартиру сдавать – получать от них письменное разрешение. Как это делается – понятия не имею, и не видел и не слышал чтоб хоть кто-то этим озабочивался. Как с прописанных в квартире родственников собрать разрешения вопросов не вызывает, а вот даст ли его сам Наймодатель… Повод отказать у него есть, причем не один, а четко прописаны лишь два:
1 - поднаниматель не страдает хроническими заболеваниями. Т.е. явитесь за разрешением – попросят справку о состоянии здоровья потенциального съемщика;
2 – из-за состава семьи не будет превышена норма жилой площади на человека. Т.е. от потенциального съемщика так же потребуется справка о составе семьи, и никого не волнует, что он собирается жить один.
Есть ли «третье», а может и «десятое» - не знаю т.к. дальше идет формулировка «а также в других предусмотренных федеральными законами случаях», но и первых двух более чем достаточно: не думаю что найдется съемщик согласный ради квартиры собирать вышеупомянутые справки, разве что сдавать будете с колоссальным дисконтом.
Вопрос: что делать? Как сдать муниципальную квартиру, чтоб и «голова не болела» и по инстанциям не бегать и цену безобразно не скидывать. Ответ – не париться, а внимательно прочитать п. 1 ст. 80 ЖК РФ: «Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам)». Т.е. стряпаем бумажку-разрешалку типа «Я, Вася, разрешаю Коле, пока меня нет, жить в квартире с целью за ней присмотра и содержания», на основании которой съемщик и живет, типа «временный жилец». А чтоб не хулиганил, к оной бумажке-разрешалке делается вторая бумажка, несколько похитрее, они обе ЗДЕСЬ есть, почитает, сами поймете что к чему (документ MicrosoftWord в архиве RAR). Уведомление же наймодателя, предписанное Законом, происходит устно, там же не прописано, что оно должно быть строго письменным, вот, и докажи, что не звонил – не сообщал.
В принципе в оной статье есть строчка о том, что наймодатель (это не вы, вы наниматель, а для вашего съемщика - поднаймодатель) может сие запретить (только из-за нарушения норма жилой площади), но так он же не знает, его же «устно» уведомили. И еще один есть «минус», но он не в счет т.к. относится к самому соглашению: его надо будет каждые пол года переписывать.
Вышеописанное конечно немного кривовато, но так вы же хотите получить доход с того, что вам не пренадлежит и без согласия того чье это, так что не капризничайте, ибо даже если у вас на руках брежневский договор социального найма – не страшно, в нем тоже про временных жильцов есть, т.е. можно было не тужиться и изменения не вносить :)

Если что-то непонятно или не до конца раскрыто – пишите, поясню-дополню.

писано в начале века, отредактировал 14.01.10г.