Что выгодней купить?
Посчитать сколько процентов годовых от сдачи в аренду вам будет приносить покупка той или иной квартиры совсем не сложно, вот формула: (((12M-МК-12О)–U(SF+SW+X+J)/100–((MC(12-K)/100)+G)–MB/100)/((SY+SYA/100)+SF+SW+X))х100. М-дя, записанная в одну строчку выглядит устрашающе (от записи "этажеркой" правда легче тоже не становится), но ее можно упростить, расшифровав что есть что, и отдельно считая, или вовсе не учитывая, некоторые моменты.
(12M-МК-12О) – это сам доход. Здесь:
М - примерная стоимость месячной сдачи, ее можно примерно прикинуть по формуле (М1+М2)/2, где М1 минимальная, а М2 максимальная стоимость аналогичного жилья в данном районе, ну а «разделить на 2» - истина, которая как обычно где-то по середине.
О – примерная стоимость обслуживания, или, по понятному – коммуналка. Пример: чистенькая 1-шка в Отрадном (здесь и далее цены октября 2009г.), для нее М1=25000р., а М2=30000р., коммуналка же, т.е. О, около 2000р., подставляем, считаем, получается 27500р – вал, и за вычетом коммуналки 25500р. В месяц.
К – это время простоя квартиры между сдачами, для примера: у дешевой, но чистенькой 1-шки около метро он будет равен 0,1, т.е. примерно 3 дня, а у безобразной да еще и сильно переоцененной квартир с излишне самоуверенными хозяевами может оказать равен и 12 (т.е. получаем ноль в множителе и, соответственно ноль в прибыли). В принципе, рассчитать данный коэффициент в какой-нибудь системе-таблице, типа таблиц Брадиса можно, только объем у этого труда будет сопоставим с «Война и мир» господина Толстого, при этом точность все равно будет оставлять желать лучшего. Однако не стоит недооценивать влияние этого коэффициента на общий результат, поэтому перед покупкой той или иной квартиры лучше обзвонить несколько агентств и честно спросить: «Сколько времени обычно простаивает между сдачами примерно такая-то квартира». Ответ правда все равно будет далеко не точным т.к. для двух одинаковых квартир в одном подъезде он будет существенно разниться не только из-за этажа и ориентации окон, но и из-за того, что около одной тамбур захламлен соседями, а около другой аккуратненький. И не стоит быть оголтелыми оптимистами и лучше считать худшее, т.е. что квартира сдается ровно 1 год, потом освобождается и надо сдавать снова.
Примечание: вариант «съехали через три месяца» не рассматриваю т.к. любой адекватный сдаватель уже давно предусматривает в договоре штраф для съемщиков если они съезжают ранее обещанного срока. Так же не учитываю случай «загадили-заюзали» т.к. для покрытия данного казуса есть залог, ну а сдали без залога – сами виноваты, в конце концов можно и застраховать.

U(SF+X+J)/100 – это стоимость страховки квартиры на один год. Если вы вовсе не собираетесь страховать квартиру – можете смело весь этот блок удалить. Кстати, составляя данную формулу я специально не занимался сокращениями и «открытием скобок» - сохранить возможность не учитывания «лишних» в той или иной ситуации параметров. Здесь:
U – это процентная ставка для квартир сдаваемых в аренду, обычно она равна 1,2%
S – общая площадь квартиры
F – стоимость отделочных материалов на один квадрат площади (средний ремонт, грубо, 10000р.)
W – стоимость работ по «намазыванию» вышеуказанных отделочных материалов на один метр квадратный (средний ремонт, грубо, 10000р.), если делаете ремонт сами, данный параметр можно не учитывать.
X – стоимость мебели, техники и прочих предметов интерьера закупленных для квартиры (считайте сами).
J – размер ответственности за ущерб третьим лицам (залив соседей, например, и кстати, самое распространенное, прикидывайте сами в зависимости от дома и соседей, думаю понятно, что в хрущебе нет смысла страховаться на миллион, а в доме бизнес класса смешно страховаться на 10000р.)
В этом куске формулы так же можно убрать не нужные вам параметры, или U(SF+X+J)/100 на I – insurance, страхование и подставлять только цифру больше которой вы в год платить не хотите.

((MC(12-K)/100)+G) – это налоги в год. Естественно, если вы их вопреки 13 статье Конституции РФ платить не собираетесь, данный пункт не учитывайте. Здесь:
M – напоминаю: примерная стоимость месячной аренды
C – ставка налога: для физических лиц 13%, а если вы неполенитесь и зарегистрируете ИП – 6%
K – снова напоминаю: время простоя квартиры между сдачами
G – обязательные для ИП взносы в пенсионный фонд (за весь 2009г отчисления должны составить: страховая часть 4849р. 60коп., накопительная 2424р. 80коп.), если вы сдавая квартиру ИП регистрировать не будете, не учитывайте данный параметр.

MB/100 – это оплата услуг агента по сдаче квартиры. Снова, естественно, если вы уверены, что справитесь без агента, или платить ему не собираетесь – не учитываем этот фрагмент. Здесь:
В – размер агентского вознаграждения, в процентах, за сдачу квартиры, а М – думаю уже запомнили. Если ваша примеченная квартирка будет из разряда «дешевая и ходовая» - В=0, с «существенной» ценой – В=50, и цена «очень существенна» и клиент нужен очень солидный и сдавать вы ее будете через агентство из первой десятки мирового рейтинга – В=100.

((SY+SYA/100)+SF+SW+X) – делитель. По сути то, что будет потрачено на квартиру до ее сдачи. Здесь:
S – общая площадь квартиры (помним)
Y – стоимость метра квадратного общей площади покупаемой квартиры
А – размер агентского вознаграждения при покупке квартиры, обычно 2-4%, но варианты возможны
F, W и Х – уже расшифровывал: материалы, работа и меблировка.

Во всей этой страшенной формуле с кучей неизвестных особняком стоят «М» и «К» - их вычислить сложней всего, а между тем, в подавляющей части, именно они определяют стоит покупать ту или иную квартиру, или не стоит.

Данную формулищу можно существенно сократить оставив в делимом (12M-МК-12О) , а в делителе «Т» - total – т.е. всего потрачено на покупку и ремонты. Итого останется ((12M-МК-12О)/Т)х100. Возникает логичный вопрос: почему делитель обкорнал до одной буквы, а в делимом оставил ажно целых три, ведь тоже мог обрезать до какого-нибудь «прикинутого в уме» «D». Поясню сперва «на пальцах», а потом в цифрах: покупая квартиру, вы знаете сколько у вас есть денег, и, соответственно их делите: столько-то на ремонт, а это – на покупку. И как бы вы их не делили, как не перекладывали, сумма больше не станет. Теперь в цифрах: предположим, мы покупаем 1шку на Багратионовской в обычной панельке за 5млн. и сдаем ее за 25тр. Простаивать она практически не будет, так 2-3 дня, берем К=0, раз уж считаем сугубо примерно. Коммуналка (О) там что-то типа 1500 руб. Подставляет: ((12х25000-12х1500)/5000000)х100=5,64 процента годовых. Теперь «купим» за те же 5 лямов большую 1-шку в Мытищах. Сдать ее, со скрипом, за 20тр можно, но К=1, т.е. к месячному простою нужно быть готовым. Коммуналка тоже будет под 3тр. Подставляем, считаем: ((12х20000-20000х1-12х3000)/5000000)х100=3,68 процента годовых. Ну ладно-ладно, вы везучий и квартира простаивать не будет вовсе, К=0: ((12х20000-12х3000)/5000000)х100=4,08%. Надеюсь теперь понятно почему «верхушку» нельзя сокращать до одного значения.

Интересная математика, не правда ли. Интересная только «дилетантская», а так, только от сдачи, грамотно купленная и подготовленная квартира приносит 7-9% годовых, случается и 10%, если при покупке повезет.

30.06.09г.


PS: если у вас есть немножко неосвоенных денег в нескольких чемоданах, которые хочется вложить в московскую недвижимость с целью сдачи последней в аренду. Итого нужно рассчитать что, где и какое лучше купить, дабы сумма процентов дохода от сдачи и удорожания была максимальной. Цена: 1% от содержимого чемоданов. Звоните: (495) 364-3050 Алексей.

Если что-то непонятно или не до конца раскрыто – пишите, поясню-дополню.