Смотреть и видеть.
Историй, когда квартира, «вдруг», оказывается сдана сразу нескольким съемщикам лицом, не имеющим к данной квартире никакого отношения, не одна сотня, а может и тысяча. Оное «лицо», естественно, показывает какие-то бумаги которые «кажется» должны подтвердить что эта квартира его и если это не СГРП (свидетельство о государственной регистрации права собственности) уверенно объясняет что, зачем и почему. А что смотреть, куда смотреть, где увидеть и как убедиться что это не подделка – этого даже подавляющее большинство агентов не знает.
Начну с азов, но без дебрей подробностей:
1 – У улыбчивого дяденьки, который пытается вам сдать квартиру при себе должен быть паспорт, желательно общегражданский и фиг с ним, если он еще советский, но здесь тонкости. Так же подойдет и заграничный паспорт или удостоверение личности офицера.
1.1. – В наличии нормальный российский паспорт, полностью его подделать сложно и для «приватизаторов» слишком дорого: колдуют над настоящими. Переклеивают фото – это заметно: давленные буквы расходятся, штриховка не совпадает, ламинирующая пленка отходит (особенно по углам), плюс, из-за отпаривания пленки буквы на странице где «кем выдан» иногда начинают плыть. Совсем недалекие меняют лист – но это совсем на лоха: номера разные. Ну и совсем для идиотов иногда ставят новый штамп прописки по адресу квартиры которую «сдают», это вообще за версту видно: штампа выписки нет, а новая прописка есть, сами штампы не четкие, печать паспортного стола не соответствует адресу прописки (пример: штамп какого-нибудь г. Люберцы Московской области, а прописка в Москве на ул. Вавилова). Номер паспорта не соответствует месту выдачи паспорта, но это уже сложно. Пример: серия и номер паспорта 45 02 123456, первые две цифры «45» - код Москвы, далее «02» - год выпуска бланка паспорта 2002, «123456» - порядковый номер бланка паспорта. Т.е. если стоит код «44» (Магадан) и написано «выдан Пресненским ОВД УВД ЦОА г. Москвы», даже не сомневайтесь – пере вами подделка. Вызубрить наизусть все коды конечно можно, но не нужно, куда как проще насторожиться если год выпуска бланка паспорта сильно (т.е. 3 и более лет) отличается от года выдачи паспорта. И последнее - код подразделения и/или номер печати ПВО не соответствует месту выдачи паспорта, но это уже сложно.
1.2. Перед нами человек с «серпастым-молоткастым». Оно конечно подозрительно, но указом №232 от 13 марта 1997, отменено предписание о полной замене «молоткастых» в срок до 1 июля 2004, т.е. они меняются по мере достижения их владельцами очередного порога возраста. Учитывая в каком состоянии будет этот раритет – возраст, говорить об определении признаков подделки просто бесполезно. Даже от вытравливания записей щелоком самому паспорту хуже уже не станет. Разве что обратить внимание на «свежие» чернила по старинной бумаге :)
1.3. Дяденька российский, а паспорт заграничный. Собираетесь снимать квартиру вообще без договора, просто по рукам хлопнув – подойдет, тем паче что у новых ЗП защита лучше чем у общегражданских, а вот для договора уже не прокатит т.к. оного документа в перечне документов личность устанавливающих не значится (из-за срока действия и отсутствия в новых сведений о ранее выданных).
1.4. Удостоверение личности офицера. Ни разу не сталкивался. В том плане не сталкивался, что офицеры квартиры по удостоверениям не сдают, снимать – снимают, а сдавать – ни разу не видел. Да и попадись такое – не рискнул бы, хоть данное удостоверение и есть в перечне документов подтверждающих личность.

2 – Теперь, когда личность дяденьки установлена и сомнений не вызывает – Вася, надо этого Васю к данной квартире «привязать», т.е. увидеть некий документ в котором написано что сей Вася хозяин этой квартиры.
Отступление: документы бывают правоустанавливающими и правоподтверждающими. Правоустанавливающие, это и из названия видно - главнее.
2.1. - Привычное СГРП (свидетельство о государственной регистрации права собственности) – документ правоподтверждающий, но т.к. степеней защиты на нем не меньше чем на крупной купюре его не подделывают, по крайней мере для аренды – слишком накладно. Исключение «розовая бумажка» т.е. «свидетельство о передачи квартиры в собственность граждан» - на ней вообще никакой защиты кроме волнистой линовки и типа подписи Лужкова или Шанцева нет, т.е. вообще никаких защит от подделки нет. Мораль: перед вами современное СГРП – все путем. Ксерокопия СГРП (не заверенная нотариусом) – говорим «спасибо, мы подумаем» и ходу из квартиры безвозвратно. Старое свидетельство – просим предъявить правоустановку, отказывают – уходим, предъявляют – см. далее.
2.2. – Полный перечень правоустанавливающих документов здесь приводить не буду, чтоб вам «мозг не вынести» - их что-то около полусотни, только основные:
договор на передачу квартиры в собственность граждан (это вот как раз и должно быть к старому свидетельству),
решение суда о признании права собственности на объект недвижимости,
свидетельство о праве на наследство по закону (срок вступления в силу не менее шести месяцев),
свидетельство о праве на наследство по завещанию (срок вступления в силу не менее шести месяцев),
договор купли-продажи/дарения/мены (думаю понятно: или-или-или),
договор выкупа доли в квартире (к нему должны быть подтверждены права на остальные доли),
соглашение о предоставлении отступного (в виде отступного может быть указана не только данная квартира, сама данная квартира, естественно, должна быть указана в обязательном порядке),
договор об инвестировании строительства жилья,
договор долевого участия в строительстве жилого дома,
справка о полной выплате пая в жилищно-строительном кооперативе.
На любой из этих бумаг должно быть минимум две печати: обычная круглая Федеральной Регистрационной Службы Министерства Юстиции РФ и большая прямоугольная Управления Федеральной Регистрационной Службы по ____ (название местности). Печати обязательно четкие, читаемые и их «местная принадлежность» обязательно должна соответствовать локации квартиры: на прямоугольной название есть. А на круглой цифирка есть, номер печати, они в каждом регионе свои, но с этим совсем сложно.

13.11.09г.