Мотался намедни в родную налоговую по своим, мелким, вопросам: бумажки отдал, справки забрал, собираюсь убегать – глядь-поглядь, а в отделе по работе с налогоплательщиками вообще никого, дверь в отдел «консультаций» открыта и у консультантов тоже никого – скучают. Грех не зайти, тем паче, наслышан: парень, консультант за столом скучающий, славен своим доскональным знанием всех аспектов во всех вопросах, вот я его от скуки и избавил.

Итак, если вы собираетесь сдавать квартиру «по белому» и сделать это хотите с моей помощью – дальше можете не читать, или, иначе: читать, но не вчитываться: на сделке объясню все самым подробным образом и, если что, помогу оформить. Остальным, в принципе, тоже «пыжиться» не придется – ничего сложного.

Сдавать честно - спать спокойно, т.е. платить налоги можно в двух с половиной вариантах:
Вариант №1 – вспоминая про налоговую 1 раз в год, это обойдется в 13% от дохода, чистого, т.е. за вычетом расходов по сдаваемой квартире.
Вариант №2 – вспоминая про налоговую 4 раза в год, т.е. ежеквартально, это обойдется в 6% от дохода, всего, и сколько вы на содержание сдаваемой квартиры потратили никого не интересует.
Половинка варианта – купить у ГНИ сертификат за 48000 рублей, избавляющий на 1 год от уплаты налога со сдачи квартиры. Это пока эксперимент, поэтому подробно на нем останавливаться не буду, плюс он интересен только если вы ежемесячно и аккуратно от сдачи квартиры получаете не менее 60000 руб.

Отступление, про регистрацию: зарегистрировали вы своих жильцов по месту пребывания согласно постановлению московского правительства или нет, налоговую не интересует абсолютно. «Стучать» участковому они не будут, да это и бред полный – обычно участковый вымогая магарыч грозится настучать в налоговую, но, кстати, этого не делает. Причина. Представляем ситуацию: сидит себе налоговый инспектор отдела по работе с физ лицами и никого не трогает, приходит к нему участковый – здрасте, имею сведения, что квартира №6 по улице Кащенко сдается.
Здорово – отвечает ему налоговый инспектор – и что мне прикажете делать?
Как что?! – удивляется участковый – писать, давить и заставлять заплатить налоги!
Не сходите с ума, юноша – отвечает ему налоговый инспектор – ну отправлю я им письмо с требованием явиться и объясниться, а они мне ответят, что в квартире живут их знакомые и денег они с них не берут, как мне доказать обратное?
Эммм….. (это участковый понурился).
Вот принеси мне копию договора – продолжает налоговый инспектор – и расписки от сдавателей в получении денег, чтоб не сказали, де, договор был, но заплатить мне ни разу не заплатили, вот тогда я им отправлю… РЕКЛАМНОЕ письмо «заплати налоги и спи спокойно». И только в случае, если будет доказано, что квартира сдавалась и доходы были в течении налогового периода срок отчета по которому истек, будут санкции.
(переведу: квартира, например сдавалась весь 2007 год, при этом попавший в налоговую договор имеет срок действия, например, с 01.01.07г. и расписки все датированы 2007 годом, а сейчас на дворе, например, февраль 2008г. – закон вы еще не нарушили и оштрафовать вас ни кто не сможет. А вот если на улице май 2008г., т.е. срок подачи декларации, 30.04.08г., истек – будет а-та-та)

Мораль: можно сдавать квартиру честно, платить налоги и не париться с регистрацией, особенно если ваш жилец (берем случай посложнее: совсем не москвич и даже не подмосквич) регулярно мотается в командировки или проведывать маму в Уренгое.
Приходит участковый – снимаешь?
- Снимаю, вот договор.
- А почему не зарегистрирован по месту пребывания?
- А нафиг мне регистрация, я в этой квартире появляюсь на 2-3 дня пару раз в месяц, постоянно не живу.
- А на билеты можно посмотреть?
- Нет, т.к. я их сдаю в бухгалтерию родного предприятия отчитываясь по командировочным тратам.
- А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой?
- Понятия не имею, наверное платят, вам интересно, вы и проверяйте, а договора найма между двумя физическими лицами заключенные на срок менее пяти лет не регистрируются вообще ни где, а более пяти лет их просто закон писать не позволяет.
- А вот я сейчас в налоговую позвоню проверю…
- Сколько угодно.
Конец диалога.

Та же ситуация, но договор мой, или аналогичный, где финансовые отношения вынесены в отдельное, конфиденциальное соглашение, а в самом договоре вообще ни слова про деньги, и даже кто за что платит, нет.
Приходит участковый – снимаешь?
- Снимаю, вот договор.
- А почему в нем не указано за сколько снимаешь?
- Почему не указано – указано, но это конфиденциальная часть договора и вас оно не касается т.к. согласно закону любые финансовые отношения сторон могут быть, по соглашению данных сторон, скрыты от третьих лиц, а финансовые отношения между гражданином и государством, в лице налоговой инспекции, вообще относятся к государственной тайне.
- А почему не зарегистрирован по месту пребывания?
- А нафиг мне регистрация, я в этой квартире появляюсь на 2-3 дня пару раз в месяц, постоянно не живу.
- А на билеты можно посмотреть?
- Нет, т.к. я их сдаю в бухгалтерию родного предприятия отчитываясь по командировочным тратам.
- А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой?
- Понятия не имею, наверное платят, вам интересно, вы и проверяйте, а договора найма между двумя физическими лицами заключенные на срок менее пяти лет не регистрируются вообще ни где, а более пяти лет их просто закон писать не позволяет.
- А вот я сейчас в налоговую позвоню проверю…
- Сколько угодно.
Конец диалога.
Конец отступления про регистрацию.

Итак, 1-й вариант сдаем квартиру честно, желая вспоминать про налоговую 1 раз в год не гнушаясь уплатой 13% налога, порядок действий:

Шаг №1 – найти подходящих съемщиков;
Шаг №2 – письменно оформить договор найма, при этом отразив в нем все требуемые аспекты (не изобретайте велосипед, выложенный ЗДЕСЬ договор отвечает всем требованиям);
Все – вы полностью официально сдаете квартиру, осталось только не забыть, подавая (обязательно!) налоговую декларацию отразить в ней данный доход.
О том, что по согласованию со съемщиком в договоре можно отразить несколько меньшую сумму промолчу – пусть это будет на вашей совести, отмечу лишь, что проверить соответствие декларируемой суммы реальной практически нереально, да и заморачиваться этим ни кто не будет.
Примечание: срок подачи налоговой декларации с 01.01 по 30.04 года следующего за годом получения дохода. Т.е. сдавали вы квартиру лишь один месяц в году, любой, хоть декабрь (последний и будете сдавать дальше), хоть август, пока были на отдыхе – это никого не волнует, отразить сей доход будет подавая декларацию в период с 01.01 по 30.04 следующего года обязаны.
Примечание №2: подписывая договор найма в нем можно отразить, что подоходный налог со сдачи квартиры оплачиваете не вы, а съемщик. Это уже будет называться «налоговым агентированием», а ваш съемщик попутно станет вашим налоговым агентом. Сие удобно если за вашего съемщика платит организация – незачем выполнять лишнюю работу, за которую и так бухгалтеру платят. В этом случае подавать налоговую декларацию необязательно (исключение: у вас есть иные отражаемые в декларации доходы, но как в этом случае приписать доход с квартиры не скажу – сии тонкости мне самому не очень понятны).

Вариант второй, сдаем квартиру честно и желая минимилизировать налог собираемся вспоминать про налоговую ежеквартально – налог 6%

Шаг №1 – с сайта www.nalog.ru скачать заявление о регистрации (здесь не выкладываю дабы не следить за обновлениями) вас в качестве индивидуального предпринимателя, заполнить его и отнести в родную налоговую инспекцию (в Москве есть маленькое неудобство - регистрируют индивидуалов только в 46-й налоговой). По заполнению – ничего сложного нет, разве что наткнетесь на непонятный ОКВЭД: напишите в это поле 70.20.1. Если вы уже зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя там же скачайте заявление на внесение изменений в регистрационные данные и «закажите» добавление ОКВЭД 70.20.1.
Шаг №2 – через неделю нужно заскочить в родную налоговую где вам выдадут свидетельство о регистрации вас в качестве индивидуального предпринимателя и, если раньше не было, свидетельство о постановке на налоговый учет. Сразу попросите у выдающей тетеньки заявление о применении к вам упрощенной системы налогооблажения, тут же его заполните (там буквально 2 строчки) и верните его тетеньке обратно.
Шаг №3 – через пару недель (сейчас поймете почему) отправляемся в любой удобный банк в отдел обслуживания юрлиц – открываем счет. В банке, после открытия счета, вам дают уведомление которое надо в течении 7 дней отвезти в родную налоговую. А в налоговой тем временем уже готово решение о возможности применения к вам упрощенной системы налогообложения (его делают 2-3 недели) – завозим уведомление из банка и сразу забираем решение, чтоб 2 раза не ездить.
Примечание: не стоит бояться очередей в налоговой – они переходят (в зависимости от текущей даты читать: перешли) на электронный документооборот, ездить туда юрлицам, а вы теперь «юрик», стало незачем.
Шаг №4 – найти подходящих съемщиков;
Шаг №5 – письменно оформить договор найма, при этом отразив в нем все требуемые аспекты (не изобретайте велосипед, выложенный ЗДЕСЬ договор отвечает всем требованиям);
Примечание: в договоре нужно указать, что деньги за найм вносятся на расчетный счет такой-то, а как оно будет дальше никого не парит – можете брать наличными и сами вносить на счет от лица съемщика (подразумевается, что вы вносите деньги от его лица и ему передаете квитанцию о зачислении средств). Деньги на счет должны поступать обязательно т.к. брать наличку вы не имеете права. Оно конечно можно, купить кассовый аппарат, заключить договор на его обслуживание, поставить его на учет в налоговой, но это такой гемор, плюс ненужные расходы. В банке же, кстати, рекомендую сразу провернуть хитрую операцию, чтобы все коммунальные платежи автоматом списывались со счета – удобно.
Шаг №6 – по окончании квартала тащим в банк платежное поручение на 6% от полученных за истекший квартал доходов. Если нет доходов – платежку не тащим. И так каждый квартал не позднее 24-го числа первого месяца следующего квартала.
Шаг №7 – по окончании года, т.е. с 01.01 по 30.04 (сдалась квартира или нет никого не волнует, если не сдалась в доходах напишите «ноль» и все) с сайта www.nalog.ru скачиваем декларацию или программу «налогоплательщик» (она бесплатная) – заполняем. Что там, что там ничего сложного нет: сразу пишем суммарный доход за год и сколько заплатили. Распечатываем и тащим/отправляем в налоговую. Если по первости с чем-то не разберетесь – топаем в налоговую: «тормоз – не понял» - пояснят.
Шаг №8 – с сайта Пенсионного Фонда РФ скачиваете форму АДВ-11, там же смотрите сколько и куда платить. Так вот, оттащить в банк пенсионную платежку нужно до 31 декабря текущего года, а форму АДВ оттащить в свое отделение ПФ до 31. Марта следующего. При этом они в ПФ такие противные – со сроками лучше не запаздывать, штрафуют без разговоров. Естественно отражение в договоре и зачисление на счет меньшей, нежели реальная, суммы целиком на вашей совести. А вот перевешивать уплату налога на съемщика, как в первом случае, смысла уже иметь не будет – отчет вам так и так ежеквартально сдавать.

Если что-то непонятно или не до конца раскрыто – пишите, поясню-дополню.