Съем квартиры с последующим выкупом – встречается в Москве не чаще пингвинов в Гималаях. Возможно в каком-нибудь гималайском зоопарке и есть пингвины… наверное есть – за шестнадцать лет риелторства с арендой и последующим выкупом я сталкивался лишь один раз.
Причину такой исключительной редкости подобных сделок я вижу в нестабильности московского рынка недвижимости – растет и аренда и продажа, а при подписании договора аренды с последующим выкупом цены фиксируются, что продавцу-наймоателю совсем не выгодно, в отличие от арендатора-покупателя. Это же не ипотека: не надо собирать справки, платить страховки, проценты и т.д. – есть четко установленная сумма ежемесячного платежа и конечная сумма выкупа при достижении которой квартира меняет собственника. Здесь кстати не стоит путать договор аренды с правом выкупа и договор купли-продажи в кредит/рассрочку – между ними даже не «разница», а четкая граница. Аренда с правом выкупа - статья 624 ГК РФ, а продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа и правом использования - статья 489 ГК РФ.
Оформляется это следующим образом: берем за исходный любой договор найма/аренды (в чем разница описано здесь, а сам договор можно скачать здесь), меняем в нем «шапку» на «Договор найма с последующим выкупом», меняем и кромсаем текст договора как заблагорассудится и ОБЯЗАТЕЛЬНО убираем срок найма – делаем договор бессрочным. Колдуем над «ценой» она должна складываться из двух составляющих, при этом обе должны быть указаны: стоимость месячного найма – N рублей, размер ежемесячного выкупного взноса - К рублей, итого ежемесячный платеж составляет – N плюс К равно Х рублей. Так же в договоре рекомендуется предусмотреть возможность досрочного внесения выкупной стоимости. И, естественно, при полном вносе выкупной стоимости квартира переходит в собственность съемщика. Если же договор найма уже есть и вы неожиданно решили квартиру продать своему съемщику, переписывать его не обязательно: пункт 2 ст. 624 разрешает сделать это в виде отдельного соглашения и даже включить внесенные ранее арендные платежи в выкупную стоимость.
Кстати, ни кто не запрещает, пока идет выкуп квартиры, изменять размер арендной платы – отразите только этот момент в договоре: когда и на сколько, все.
И последнее нужное: такие договора в обязательном порядке регистрируются в комитете по правам собственности.
Не нужное, но может кому-то интересное:
Вижу ли я перспективы развития таких сделок в России в целом и в Москве в частности – вижу, но не скоро. Для того, чтоб серьезно рассматривать возможность такой продажи квартиры должны быть выполнены следующие условия:
1 – рынок и аренды и продажи должен либо «стоять», то есть цены должны оставаться неизменными в течение длительного интервала времени, либо прогнозируемо, линейно, изменяться – должна присутствовать возможность максимально точно рассчитать стоимость объекта через существенный интервал времени.
2 – должен сложиться класс профессиональных инвесторов распоряжающихся значительными объемами личных средств (миллионеров).
3 – развитие рынка труда должно иметь длительную положительную тенденцию развития.
Пока выше озвученные условия не будут реализованы рассматривать серьезно возможность улучшения жилищных условий за счет аренды с правом выкупа, все равно, что надеяться встретить пингвина в Гималаях. Ну или придется сильно переплачивать, примерно как за доставку того же пингвина в Гималаи, тем самым делая такое улучшение жилищных условий не выгодным уже для съемщика-покупателя.

Если что-то непонятно или не до конца раскрыто – пишите, поясню-дополню.

26.01.10г.

.